2024-04-26
經濟日報
撤辣約2個月，二手市場由3月急速熾熱轉至4月平淡發展，周六日10大屋苑交投更重回單位數字，可見市況急轉靜。有市場人士坦言撤辣效應消失，二手旺勢曇花一現。
事實上，交投急跌關鍵在於市場上筍盤大減，再加上一手新盤持續搶攻，大大瓜分市場購買力；外圍因素就是美國減息未明朗，地緣政治緊張，多項元素夾擊下，或多或少拖慢準買家入市步伐。
綜觀3月二手市場表現，藍籌屋苑和二三線屋苑同暢旺，其中天水圍嘉湖山莊錄逾70宗交投創3年高，惟踏入4月嘉湖山莊交投急挫，至今暫錄約13宗成交，急跌逾8成。
前線代理坦言，撤辣消息一出，急於出貨的業主伺機趁勢積極沽貨，撤辣前準買家觀望濃，撤辣後市場釋放一批購買力。據土地註冊處資料顯示，3月二手住宅（包括二手私人住宅及二手公營房屋）錄2,701宗註冊，較2月的2,219宗增加約21.7%。鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，註冊量屬滯後數字；2月尾撤辣後，交投轉趨暢旺，相信3月註冊數字尚未完全反映撤辣後市況，因此料4月二手住宅註冊量將進一步向上。
撤辣後平盤已消化 新盤搶客
直至4月二手市場熾熱程度大為減退，致命傷有二，第一是平盤已消化，且議價空間有限，然而部分準買家仍以2月底或撤辣前的價位作指標去物色單位。目前造價與2月底前不同，當時價位或會出現落價情況，特別是銀主盤、遺產盤等，這類單位的價位往往出現「插水式」低價，準買家見到的低價，順理成章作指標。但事隔約2個月，價位喘定，不再下滑，反而有所提升，掉頭推高，而準買家當然未能接受，惟有再等再睇，造成悶局。
第二個致命傷為新盤連番搶佔市場，除貼市價開售，個別新盤更是大幅減價求售，令到原本睇二手的準買家亦轉移視線至一手市場。
兩大代理統計亦指出，二手交投量見放緩。利嘉閣地產數據所得，全港50個指標屋苑於上周（15/4至21/4）共錄91宗買賣個案，較前周（8/4至14/4）的109宗減少17%，為撤辣以來的8周次低。而美聯分行資料顯示，全港35個大型屋苑過去一周合共錄66宗成交，較前周的68宗按周輕微回落約2.9%；然而，目前樓市氣氛依然向好，最新一周35屋苑成交量仍較去年全年平均約54宗高出約22.2%。
除嘉湖山莊4月交投急跌外，另一個上車屋苑沙田第一城也不例外；至於鰂魚涌太古城、鴨脷洲海怡半島和荔枝角美孚新邨交投量亦大幅回落，跌幅由3成至6成不等。事實上，極少數屋苑4月交投量能力保不失，唐榮追蹤到柴灣杏花邨4月交投一樣強勁，至少錄20宗成交，緊貼3月全月22宗水平。區內代理直言，屋苑樓價仍屬低水，向東區走廊2房540萬元可上車，3房入場700萬元，而1,000萬元以下仍可搵到3房個半廁（即1浴室和1廁所），站在用家角度，實屬經濟之選。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論