2024-02-23
經濟日報
樓市觀望新一份財政預算案公布，憧憬全面撤辣，致令二手市場在農曆新年例淡的傳統上再雪上加霜。不過，年假後睇樓及成交量已經漸漸回復正常，部分地區或大型屋苑交投略增，究竟積壓多時的購買力，會否待預算案公布撤辣、減辣後而全面釋放，出現小陽春局面？
唐榮估計，由於利息等基本因素未有明顯改變，預算案後樓市或跟隨去年施政報告減辣後的市況，量回升但價續尋底。先從去年10月19日施政報告公布減辣後二手樓市表現來看，當周的美聯物業全港35個大型屋苑一周成交量為49宗，較前一周的35宗有4成的升幅，而其後11月的首3個星期，成交量按周均維持近50宗或以上較高水平，但減辣效應似乎已被消化，及至11月底至12月中的數周，交投量按周又回落至30至40餘宗。再看同期的中原城市領先指數CCL，報告公布的該周指數為154.64點，其後3星期指數維持在153點水平；11月中開始向下滑，及至去年底最後一星期指數報147.21點；而今年以來，指數維持下行，最近一周報145.12點。
前線代理指，去年10月的施政報告前，市場也是憧憬政府撤辣，二手市場觀望氣氛濃厚，公布後累積的購買力的確有釋放出來，但買家仍然大力還價，故此出現量升價跌的局面。
新一份預算案即將公布，二手樓市再次充滿撤辣的期望，不過有部分用家卻不太在意，遇上心水物業就決定入市。以藍田麗港城為例，2月初年假前市場水盡鵝飛，直至假期後短短數天，市場交投轉快，連環錄得3宗套3房戶成交，但造價維持低位，其中一宗極低層單位更以實用呎價不足1萬元易手，而另外2宗中層戶，則以低於1.1萬元沽出，保持1月份水平。區內代理稱，買家來自外區用家，見屋苑居住環境得宜，加上價錢合預算就加快入市，並不理會財政預算案減辣與否。
用家入市 首考慮負擔能力
其實用家入市，首要考慮自身的負擔能力，若業主肯多減價，至心水價位甚至驚喜價就當機立斷。又如荃灣荃錦中心高層2房開揚山景戶，原業主約於2年前以650萬元放盤，期內持續減價，最近叫價已調低至470萬元，有外區上車客打算買樓準備結婚之用，睇樓後覺得上址合適，加上業主肯再割價，至445萬元成交。其實同類單位於1月初成交價企於500萬元水平，不足2個月樓價再下調逾1成，重返5年前水平。同時，元朗區亦有相類似的成交個案，致令該區在年假後兩天內促成6宗二手買賣，表現頗為不俗。
雖然目前供樓利息仍然高企，但市場普遍認為已見頂，並憧憬今年年中會有機會回落，此方面輕微增強用家現階段入市信心。近日市場在年假後有輕微成交回彈迹象，正反映出真正用家只會因應個人財力而去考慮是否入市，遇上心水單位，加上業主肯減價便拍板決定。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論