當港樓市值大縮水

上周中原地產發表了一份報告引發話題，2021年9月，港樓總市值最高達12.14萬億元，但截至上月，港樓總市值已跌穿10萬億元至9.48萬億元，兩年多時間蒸發逾2.66萬億元，相當於平均每名私樓業主身家縮水達209.6萬元。 報告引述立法會2021年一份研究報告的數字，提到2019年的香港住宅樓總市值，該報告題目是《自置居所對香港社會經濟的影響》。報告指出，樓市持續暢旺下，自置單位已成富裕家庭的重要財富來源。根據差餉物業估價署的統計數字，粗略估算本港私人住宅物業的市值於1997至2019年期間累升兩倍至約12萬億港元，優於本地生產總值的109%增幅（圖）。2019年，本港私人住宅物業總值約為本地生產總值的4倍，遠高於美國的1.6倍。立法會報告指出，樓價變化帶來的財富效應，對本地消費及本地生產總值，可以產生重大影響。 呎價2年半挫24% 超金融海嘯 如果以差餉物業估價署住宅樓價指數推算，2019年全年樓價指數是383點，2023年全年是337.6點，跌幅有12%，12萬億元市值有相同跌幅，跌至10.6萬億。如果以最新2023年12月樓價指數312.1點推算，樓價跌幅有18.5%，港樓市值一如中原所指跌穿10萬億元，跌至9.78萬億元。 中原報告又提到，在本地利率上升及外圍經濟放緩下，買家對後市悲觀，本港樓價走勢持續疲弱。根據中原大數據資料，今年1月全港二手私人住宅物業的平均呎價跌至12,227元，按月下跌1.2%，與2021年9月歷史高位16,033元比較，樓價不足兩年半下跌近24%，跌幅更已超越2008年金融海嘯。全港二手私樓的平均樓價，也由高峰期983萬元跌至746萬元。報告形容現時樓市已經水深火熱，促全面撤銷各項樓市辣招。 如果以土地註冊處二手平均每宗成交價推算，2019年平均每宗二手住宅成交金額是830萬元，2020年升至849萬元，2021年頂點是888萬元，2022年回落至857萬元，2023年進一步跌至811萬元，較2019年低2.3%，較2021年高位低約8.7%。 中原報告又指出，過去10年本港私人住宅數量增加約12%，由2015年約113.5萬個，增至現時近127萬個。面對樓價下跌，市民大量財富瞬間蒸發，部分甚至淪為負資產一族，均嚴重打擊消費意慾，對本港各行各業造成沉重打擊。 全港10大藍籌屋苑提供逾9.9萬個單位，目前市值跌至約7,140億元，較2021年9月高位9,806億元跌27%；有「中產屋苑」稱號的鰂魚涌太古城，平均每個單位售價1,063萬元。東涌映灣園及將軍澳新都城市值最低，平均每個單位售價分別為739萬元及683萬元。之後是沙田第一城，平均每個單位售價506萬元。意味2.6萬億元，可以買到「25萬伙太古城單位」、「36萬伙映灣園單位」、「39萬伙新都城單位」或「52萬伙沙田第一城單位」。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論