2024-01-30
經濟日報
如果住宅單位能以10年前價位買入，會不會吸引準買家入市？
近期時光倒流成交價愈「倒」愈往前的年份，最新是2014年價，青衣海欣花園5座低層H室，實用面積511平方呎，兩房間隔，單位早於2023年11月放盤，原本叫價650萬元，現以535萬元沽出，減價115萬元或18%，呎價10,470元，售價重返2014年7月水平。原業主於2005年12月以195萬元購入，持貨19年帳面獲利340萬元，新買家為外區上車客。
又或者沙田第一城48座低層E室，實用面積284平方呎，兩房間隔，原本叫價410萬元，現以370萬元沽出，減價40萬元，呎價13,028元。原業主於2014年以350萬元購入，持貨約10年帳面僅獲利20萬元，單位升值6%，相當貼近10年前水平。
一城2房370萬沽 僅升值6%
樓價持續下挫，據最新差餉物業估價署資料，去年12月私樓售價指數報312.1點，較11月的316.5點按月下滑1.4%，連續8個月下滑，同時為2017年1月後，近7年來新低（見圖）；另外，以去年全年計，樓價累挫6.8%。若以單位面積劃分，各類單位指數均按月下跌，其中跌幅最多為面積431至752平方呎的B類單位，最新報304點，按月下滑1.62%。
唐榮曾經提及，對比歷史資料，附圖顯示，由於樓價跌至2017年水平，下一個低位回升的水位應該是2016年3月，當時指數271.4點，假設樓價跌至該水平，與2021年9月歷史高位398.1點比較，樓價跌幅將達到32%。與剛公布的12月價位312.1點比較，樓價再跌約13%，便到達該水平。
2014年價入市 對用家極吸引
另外，今時樓價累積跌幅已超過2008年金融海嘯，那只剩下兩次大跌市可作比較，最大的一次當然是1997年底金融風暴直至沙士爆發，當時按季推算樓價累跌65%。至於第二大跌市，則為80年代的香港前途危機，加上銀行擠提及股災，該次跌市調整期長達3年或12季。資料顯示，樓價指數由1981年第三季的24.6點，跌至1984年第三季的16.7點，樓價跌幅剛好又是32%，樓價會否累跌32%見底？
值得留意的是，再往舊年份資料翻查，271點的樓價水平亦在2014年10至11月之間出現，當時10月價位為270.5點，11月價位為274.1點，相較今時，剛好是約10年前光景。而一如上文提到的二手成交，亦的確已達2014年的水平，回到2014年價，最終是個別情況，還是普遍成交向這個價格水平靠近？唐榮認為，若息口走勢明朗化，美國開始減息，即使未傳導至香港樓按息率，但能以10年前價位入市，相信對有自住需求買家有極強吸引力。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論