2024-01-26
經濟日報
早前差餉物業估價署更新各類物業回報率，住宅A至E類全線上升，A類431平方呎以下單位，2023年11月見3.2厘，較去年初的2.7厘，已有半厘升幅，而且是2014年5月以來，再見3.2厘水平。
而個別回報方面，B類住宅432至752平方呎，回報是2.8厘、C類753至1,075平方呎，回報2.5厘、D類1,076至1,721平方呎2.4厘，最低是1,722平方呎以上大單位，回報2.3厘。
如果以3.2厘最高回報水平，與十大屋苑比較，美聯物業一份報告提到，去年住宅市場出現「價跌租升」的格局，樓價按年跌約5.8%之際，租金走勢則按年升約6.8%的背馳走勢，推高租金回報率向上。若以十大屋苑計算，去年十大屋苑租金回報率全面回升（見表）。
沙田第一城 租金回報逼4厘
逾3%租金回報率屋苑數目由2022年12月僅2個大幅增至去年12月8個，當中沙田第一城更逼近4%水平，成十大屋苑之中最高。若與大市3.2厘比較，除了沙田第一城，還有美孚新邨、黃埔花園、康怡花園、嘉湖山莊及映灣園超過3.2厘。隨着樓價由高位顯著回落，以及新住宅印花稅減半，投資者入市成本減少，加上租金回報率持續上升的帶動下，投資者的數目有所回升。事實上，反映投資者入市的新住宅印花稅個案上月升至311宗，按月升約38.8%，連升2個月，並創2年新高。
另外，中原地產報告提到，2023年11月城市租金指數CRI回報率最新報3.01厘，按月升0.06個百分點，創83個月（近7年）新高，重上2016年12月時水平。受惠用家剛性需求支持，去年第四季租金高位企穩，但同期樓價顯著下調，CRI回報率進一步攀升至3厘水平，並連升8個月共0.48個百分點。展望短期租金於高位反覆爭持，而樓價跌幅有機會收窄，相信2024年首季CRI回報率可以於3厘企穩。
該行特別指出，2023年11月H按息高企於4.125厘，同期租金回報率低H按息1.115厘，兩者差距仍然維持達1厘以上。自2022年9月起，H按息已經連續15個月高於回報率。但利率開始有見頂迹象，而且預期年內將會減息，H按息與回報率差距有望逐步收窄。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論