2024-01-22
經濟日報
港股在新一年表現未如理想，樓市近期相對表現已經較佳，新盤交投漸見起色，二手交投雖然仍處於整固局面，但是從節節上升的睇樓量反映，購買力有回流二手的迹象，相信成交有望慢慢回升。綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑過去一周（1月8日至1月14日）合共錄60宗成交，較前一周（1月1日至1月7日）的52宗按周增加約15.4%，創自去年4月上旬後的9個月新高水平。
相對買賣，租務更是持續活躍，租金升幅未見盡頭，足見市場剛需依然強勁。回顧2023年美聯「租金走勢圖」表現，租金自2月私人住宅呎租開始上升，連升10個月，至12月份終按月輕微回落約0.1%，全年上升約6.8%，創6年來最大升幅。
住宅租金年升6.8% 6年最大升幅
租金向好，自然帶動租金回報率表現。在樓價下跌之際，流轉率較高的本港10大藍籌屋苑，自然是值得買入收租的首選之一。根據美聯物業研究中心資料，近期本港10大藍籌屋苑租務回報亦隨租金水平同步上升。以2023年計，該10大屋苑租金回報率全面回升。在十大屋苑中，逾3%租金回報率屋苑數目，由2022年12月僅2個大幅增至去年12月8個。
在眾多蓋籌屋苑之中，沙田第一城去年12月租金回報率錄得約3.92%，逼近4%水平，為10大屋苑之中最高。美孚新邨以3.74%排第二位；黃埔花園、康怡花園、嘉湖山莊、映灣園、麗港城及新都城均超越3%；至於太古城及海怡半島則分別錄2.96%及2.76%。除了10大屋苑外，市場上不乏租金回報率不俗，同時升值潛力兼備的屋苑，有意買樓收租的準買家宜多做功課，趁當下淡市加快「尋寶」步伐。
相較之下，樓價則未見回升的迹象。「美聯樓價指數」最新報136.55點，按周跌0.28%，連跌22星期；較四星期前跌1.79%；2024年迄今跌0.73%，創逾7年新低。「美聯信心指數」最新報58.3點，按周跌約0.7%，亦反映部分急於沽貨業主減價，減價盤增，令信心指數在連升3星期後回落）。從另一角度來看，樓價續跌極可能成為買家入市的誘因。
租金及租金回報上升，除了反映住屋的需求熾熱之外，更重要的是有機會吸引長線投資者及用家齊齊入市。現時住宅的租金回報已較之前吸引，加上美國政府極有可能於今年上半年減息，息口向下，供樓負責自然減少，在租金上升之下，此消彼長「供平過租」的情形極可能在不久的將來重現，成為扭轉目前樓市局面的重要因素。
撰文 : 布少明 美聯物業住宅部行政總裁（港澳）
欄名 : 大行觀點