10大屋苑 跑輸大市

10大傳統屋苑本年至今錄2,129宗註冊，較去年首11個月的2,446宗減少約13%，表現跑輸大市。 淡市買家佔盡優勢，買樓選擇多，樓齡較舊的老牌屋苑似乎沽壓更大，傳統10大屋苑的吸引力是否已經今非昔比？ 日前有一份研究報告引起唐榮注意，港置研究部指出，據土地註冊處資料顯示，二手住宅本年至11月14日錄32,838宗註冊，較去年首11個月的34,413宗減少約4.6%；當中10大傳統屋苑本年至今錄2,129宗註冊，較去年首11個月的2,446宗減少約13%，表現跑輸大市。 樓齡較大屋苑 難吸引新一代？ 10大屋苑因為單位數目多，交投多、流轉率高，往往成為市況的指標，亦特別受買家的喜愛，亦被比喻為樓市之中的藍籌屋苑。 不過，這些10大屋苑不少在70、80年代興建，正值興建大型屋苑的黃金時期，至今樓齡開始步入40年甚至50年，設計都跟一些在2000年之後興建的新屋苑，在會所、露台、大樓幕牆的設計大為不同，對於新一代買家的吸引力自然不如前，可能是今年10大屋苑交投跑輸大市原因之一。 至於在樓價方面，唐榮曾經在去年底統計過，去年跌市之中尤以一些樓齡較大的屋苑跌幅更為明顯，在跌幅最傷的屋苑，平均樓齡是35年。去到今時今日的情況又怎樣？ 今次找來規模較大的中原城市領先指數（CCL）成份屋苑作分析，以2022年年初為起點，相較最新11月中公布樓價的變化，其中整體樓價CCL錄得17.06%的跌幅，而CCL MASS（大型屋苑領先指數）則錄得17.84%跌幅（見表），兩者情況大致相若。 不過，相較下該批屋苑在同時期的平均樓價跌幅達24.52%，明顯較整體樓價跌幅更深，其中走勢跑贏大市只有東涌映灣園（跌7.35%）、馬鞍山迎海（跌8.2%）及紅磡黃埔花園（跌15.5%）合共3個屋苑，其餘17個屋苑全部都跑輸大市。 當中迎海、映灣園屬於該批大屋苑之中樓齡最為年輕的一批，而樓齡達到30多年的黃埔花園雖然跌幅看似不深，只有15.5%，不過翻看中原數據可以見到屋苑剛好在2022年初的「調整實用呎價」為15,554元，比較之後4周平均呎價16,657元為低，有可能是剛好個別成交個案所致的偏差。若果以最新呎價13,468元，跟16,657元相比，跌幅亦有19%。 60、70年代開始落成的荔枝角美孚新邨、鰂魚涌南豐新邨、鰂魚涌太古城，期內平均樓價跌幅為29.2%；80、90年代落成的一眾屋苑如沙田第一城、鰂魚涌康怡花園及黃埔花園等，期內平均跌幅為26.4%；2000年之後落成的將軍澳中心、映灣園、馬灣珀麗灣等，期內平均跌幅為15.5%。 雖然樓齡一直是買樓考慮因素之一，但是否隨着交通網絡改善，地域差距收窄的時候，買家在買樓時候考慮樓齡、屋苑配套的成份會變得愈來愈高，甚至開始打破位置主導一切的考慮。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論