新盤樓價保障 有何玄機？

若細看新盤樓價保障計劃的細節，其實反映發展商對樓市前景有信心，相信樓價未來半年不會大幅回落。 特首為樓市減辣後，有數個新盤推售，全部以吸引價或者新優惠吸客，例如新地旗下屯門NOVO LAND第2A期，重推餘貨單位時更推出近年罕見的「置開心」樓價保障計劃，即未來樓價下跌買家可獲賠償，形式與樓市低迷期發展商推出的原價保證回購類近，發展商要「落重藥」推售新盤，難度樓市已經出現信心危機？ 反映發展商 對樓市前景有信心 若細看「置開心」樓價保障計劃的細節，其實反映發展商對樓市前景有信心，相信樓價大致跌定，未來半年不會大幅回落。 所謂「置開心」樓價保障計劃的計算方法，是以差餉物業估價署公布的新界區較受歡迎屋苑樓價指數作指標，由簽署臨約下個月份，至2024年5月計算平均樓價指數。若平均樓價指數低於簽署臨約當月樓價指數，買家可獲最多樓價5%的金額保障，金額直接存入買家銀行戶口。保障金額是用樓價跌幅乘以50%計算，即新界樓價期內大跌10%，買家才能取盡5%金額保障。若以最平折實價335.49萬元計，即最高樓價保障為約16.7萬元。 要樓價半年內下跌10%其實並不常見，根據美聯樓價指數資料，最新新界區樓價指數，現時新界區平均呎價約11,518元，若下跌10%，即大約跌至10,366.2元。若以交投最活躍的嘉湖山莊為例，現時平均呎價8,343元，下跌10%即約7,509元。數字上並非無可能，例如嘉湖山莊7期2座低層A室，實用面積638平方呎，9月份以470萬元易手，呎價7,367元。 不過，若按差餉物業估價署數據作參考，未來半年跌價機會微乎其微。綜合過去10年11月（簽署臨約當月）的樓價指數，與次年5月的樓價指數作比較，僅出現兩次下跌，跌幅分別為0.86%及5.57%（見表），相距發展商要求的10%甚遠。以最新一年數據作參考，今年5月新界區樓價指數296.1點，比去年11月282.8點升4.7%。 雖然近月樓價持續回落，9月私人住宅售價指數報332.1點連跌5個月，但是相關數字完全未反映樓市減辣效應，尤其外來人才置業辣稅「先免後徵」，近日已經吸引不少外來專才入市，相信個案會愈來愈多，對樓價有一定支持作用。 另外，值得留意的是，發展商選擇以2024年5月指數作最後結數期，眾所周知每年農曆新年過後，樓市有機會出現小陽春市況，每年2至4月二手交投急增，樓價也會反彈，以今年第一季為例，二手註冊量達9,939宗，第二季升至12,328宗，比去年第四季的7,697宗多29%及60%，而樓市小陽春期間樓價相對較理想，相關指數大約在4及5月的註冊量反映出現，故明年5月份樓價比今年11月份低的機會可謂微乎其微。 無論如何，發展商公布相關優惠後，NOVO LAND第2A期在過去周六、日進行銷售，成功沽出80個單位，屬近2個月最熱賣新盤。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論