2023-10-10
經濟日報
香港樓市從年初至今，大約走了一個∩型，年初因為憧憬「復常」後經濟迅速好轉，樓市走了一波升勢，至4月初漲幅大約有7%（根據中原城市領先指數CCL計算），不過到9月下旬，年初以來的升幅基本化為烏有，而且從趨勢看，樓市持續走弱的可能性相當大。
根據物業代理提供的十大藍籌屋苑周末交投數據，自5月以來，交投持續在低位震盪，9月下旬的周末（23、24日），十大藍籌屋苑僅錄得2宗成交，為2022年7月初以來新低，說明樓市氣氛相當清淡。
樓市氣氛不佳，部分原因與美國持續加息，供樓負擔不斷增加有關，但更重要的，恐怕與香港經濟前景不夠明朗有關。
今年以來，香港經濟的各主要環節普遍復甦乏力。經濟支柱之一的金融業，情況不僅沒有好轉，反而較疫情時更差。根據港交所資料，2022年港股日均成交額約為1,249億；而今年首8個月港股日均成交金額僅約1,120億，較去年平均水平下跌約11.5%；單計8月，港股日均成交金額約1,018億，較去年平均水平下跌約22.7%。
港缺資金人才 樓市難免低迷
融資情況也很不理想，今年1至8月，港股首次上市（IPO）集資額僅約208.1億，較去年同期下跌64.3%，IPO的排名跌至全球第8位，不僅低於內地和美國，也低於阿聯酋的阿布達比證券交易所（ADX）、印度交易所（NSE）和印尼交易所（IDX）；股市的集資總額僅約890億，較去年同期下跌47.2%。
香港僱用員工最多的貿易與物流業，情況也不好。今年1至8月，不論進口還是出口金額都持續下跌，唯一令人稍微安心的是，8月的進出口按年下跌的比例較前幾個月顯著收窄，希望是香港進出口業快將恢復穩定的信號。
旅遊零售業也遇到相當大的挑戰，雖然內地遊客在兩地通關後快速恢復，8月內地訪港旅客數已達約344萬，約等於疫情前2018年8月訪港人數的71%，不過旅客的消費模式卻出現明顯變化，從過去的爆買式「購物遊」變為現在的打卡式「深度遊」，消費金額大為下降。同時，本為香港經濟復甦主要動力的內部消費，卻在通關後出現了部分北移迹象，相當多香港市民熱衷於在假日北上內地消費。以最近的國慶黃金周為例，9月30日是假期首日，結果截至當晚9點，共有約32.2萬內地遊客來港，卻有約50.3萬人離港，離港人數遠多於來港人數，說明北上消費的動能相當熾熱。
房地產本質上是一個主要依賴本地資金的行業，因為房屋不像普通商品那樣可以出口賺錢。用通俗的話講，房地產是一個「塘水滾塘魚」的遊戲，其價格高低或市場是否興旺主要取決於本地是否有足夠的資金，在一定意義上可以說，房地產是本地財富的表達方式而不是創造方式。若本地經濟興旺，大量資金、資源和人才滙集，房地產自然就蒸蒸日上；相反，若本地經濟疲軟，各行業賺錢艱難，社會缺乏財富，無法吸引足夠資源和人才流入甚至資源外流，房地產就難免低迷。
欠信心 「剛需」也難轉有效需求
也許有人會說，香港地少人多，有頗多的所謂「剛需」，因此房地產市場有較強支持。依房委會公布的公屋申請情況，截至2023年6月底，一般公屋申請者的平均輪候時間約為5.3年，遠高於政府的3年輪候時間目標，說明房屋供應確實較為緊張。但供應偏緊只是香港房地產市場的一個面向，如果沒有足夠的資金或對經濟前景、自身工作和收入有足夠信心，潛在的「剛需」可能不會轉化為有效需求。5月以來香港樓市價量齊跌的疲弱表現，足以說明經濟前景對樓市的影響較是否有大量潛在「剛需」更大。
香港限制樓市購買力的「辣招」自2010年開始分步推出，在2016年「加辣」提高稅項，目的是為了在經濟前景正面、外地資金湧入的情況下保護本地居民的置業需求。但時過境遷，現在香港的經濟環境遠較當年惡劣，在地緣政治風險上升、經濟前景不夠明朗、部分人才外流的情況下，樓市的購買力大為萎縮。股市、樓市不景氣，已成為拖累香港經濟的主要風險。為了減輕經濟面臨的壓力，穩住樓市而不是任由樓市跌入熊市給經濟添壓，是值得考慮的選擇。
中美博弈加劇 削弱港橋樑角色
從根本上來說，香港房地產市場長期穩定發展的前提需要香港經濟重拾發展動力。香港近幾十年樓市持續走強的背後，有賴於改革開放以來內地和香港的經濟持續快速成長。不過，由於美國無法容忍中國的持續成長，中美博弈加劇，香港變成中美博弈前沿，香港在內地改革開放後扮演的中西橋樑、外資進入內地跳板的角色，近年來已經大為削弱，香港必須尋找新的定位，例如更好地融入國家發展大局、更好地參與一帶一路發展等，才可能打開新的成長空間，為樓市的平穩發展奠定基礎。
對香港樓市來說，找準香港新的定位，調整結構，重拾發展動力固然是治本之策，但需時較長，對紓緩眼前的經濟困難未必有太大幫助，因此考慮一些短期容易見效的政策，對於增強市場信心，改善市民情緒還是有益的。
減辣非撤辣 平衡利益彈性做法
對於限制買樓的政策「減辣」，短期應對樓市有些刺激，可以一定程度減輕買家入市的成本，起到活躍市場的作用，雖然長期的效果未必很大，但政府「減辣」這件事本身，可以顯示政府關心經濟、盡力維護經濟平穩運行的態度，也部分響應了市場關切，是一個可以考慮的選擇；也有些意見認為應該一步到位「撤辣」，完全撤銷辣招，不過考慮到即使完全「撤辣」，也未必可以扭轉樓市的下跌勢頭，而且一次將子彈打完，對於市場信心也未必有利，加上雖然目前樓市不景氣，但絕對價格仍然相當高，市民心理也未必適宜全部「撤辣」，因此適當「減辣」而非完全「撤辣」，可能是一個較能平衡各方利益的彈性做法。
此外，今年2月的財政預算案明確將重推「資本投資者入境計劃」，對於吸引資金流入香港有一定作用，不過至今未見具體內容，如果計劃可以盡快落實，相信對於活躍香港金融市場和房地產市場都會有些說明。
理論上，盡快發展北部都會區既可以一定程度短期拉動香港經濟，也有助於香港加快融入大灣區，是一個標本兼治的舉措，不過發展北部都會區規模大、情況複雜，涉及到的利益、法規繁多，想要加速發展，尚需各方面的積極配合與努力。
撰文 : 楊玉川 華大證券首席宏觀經濟學家、行政總裁、香港金融管理學院客座教授、香港四川社團總會副會長
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