究竟哪個屋苑領跌？

新一波樓市跌價潮算是由二、三線屋苑帶動，若跌價逾5%算是表現較差的23個屋苑計，當中有15個算是二線屋苑。 上月銀行突然削減按揭優惠，變相加息0.5厘，可算是壓垮樓市的最後一根稻草。中原城市領先指數（CCL）連跌7周累跌4.41%，今年樓價升幅近乎「歸零」，僅餘0.86%，究竟哪些屋苑領跌？ 資料顯示，若以上周五（9月29日）的指數與今年初（1月1日）作比較，CCL的138個成分屋苑中，共有59個屋苑出現負增長，跌幅介乎0.2%至21%不等。負增長的屋苑多達43%，而且當中更有23個屋苑跌價超過5%（見表），可見二手樓價表現十分差。 綜合而言，新一波樓市跌價潮算是由二、三線屋苑帶動，若跌價逾5%算是表現較差的23個屋苑計，當中有15個算是二線屋苑，包括深井浪翠園、屯門海翠花園、九龍灣得寶花園及大埔太湖花園等，當中以深井浪翠園跌幅最勁，平均呎價由年初的11,909元，跌至現時的9,437元，累跌21%，為全港表現最差。 浪翠園表現差 年內呎價累挫21% 深井浪翠園二手買賣不算活躍，但價格則持續回落，例如浪翠園4期12座極高層C室，實用面積約495平方呎，9月以483萬元成交，成交呎價約9,758元。資料顯示，同座C室今年共有4宗買賣，其中一個低層C室7月份造價512萬元，兩個單位樓層相差約20層，低層單位造價反而比高層單位貴6%，可見該屋苑造價回落速度相當快。 另一個表現較差的二線屋苑算是屯門海翠花園，最新呎價報9,612元，比年初10,878元下跌11.6%；荔景華景山莊則累跌約1成。二、三線屋苑表現較差，其中一個原因是交投稀疏，容易出現跳價式回落，以華景山莊為例，首9個月僅得22宗成交，平均每月僅2.4宗，個別低價個案即時拖垮屋苑的表現，例如華景山莊20座低層F室，實用面積637平方呎，屬3房間隔，以508.8萬元易手，呎價7,987元，重回10年前的水平。 相對而言，一線屋苑表現較為正常，以傳統10大藍籌屋苑為例，僅沙田第一城及新都城表現失準，分別錄得19%及9%跌幅，其他8個屋苑均少於5%，例如太古城僅回調約1%，康怡花園、海怡半島及美孚新邨最新呎價甚至比年初還要高，例如美孚新邨最新成交價報10,866元，比年初的10,302元高約5.5%。 事實上，細價單位對於息口變化相對敏感，9月份大部分銀行將新造按揭息率由3.625厘加至4.125厘，變相加息0.5厘，每100萬元貸款每月供樓多約6%，對於基層置業人士構成較大壓力，細價樓業主議價空間明顯增加，二、三線屋苑跌幅較明顯。 另外，「美聯信心指數」最新報53.1點，按周回升1%，仍創自去年12月中旬後第3低，市場觀望氣氛依然濃厚。減價盤比率最多的3區分別是荃灣、天水圍、大嶼山/愉景灣，相信未來數月樓市仍以二、三線屋苑領跌。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論