二手樓市近期呈樓價跌、租金升現象，除暑假是傳統租務旺季外，今年內地生復常來港搶租盤，輸入人才計劃已批出逾6萬名額，再增額外需求；銀行加息令供樓負擔增加，買家轉買為租。以上種種原因均令租盤減少。此消彼長，實施逾10年的辣招，限制投資者買樓收租，令租盤盤源無新供應，租金處於只升不跌的局面。
多項因素令租盤減 租金續向上
港府輸入人才計劃，預計今年年底將會有10萬人才來港，而截至上半年，各項輸入人才計劃共收到逾10萬宗申請，約有6.1萬宗已獲入境處批出；但是，樓市「辣招」推出至今約13年，在剛過去的寬樓市措施亦未有為此鬆綁，如上述的輸入人才想買樓，就需要付出30%的印花稅，即使有7年退稅選項，不難相信專才來港初期，絕大部分均只會租樓自住。
其實，每年暑假都是樓市旺季，尤其是今年是通關後，內地學生復常來港就讀不同的大學或大專院校，令到二手樓市7月租賃成交量飈升，以10大屋苑為例，上月錄527宗租務，逾5年最旺。
據中原地產統計，上月10大屋苑錄527宗租務成交，比6月433宗升22%，以沙田第一城為例，單月錄96宗，是去年7月（116宗）以來近1年最高。事實上，沙田、大圍一帶鐵路沿線屋苑，上月租務相當暢旺，例如大圍名城錄80宗租務，剛入伙的火炭星凱．堤岸錄逾100宗，估計4成為內地學生承租，部分學生更是零議價兼願意支付1年租金，以「誠意」打動業主租出單位。
今年住宅租金升幅 勢跑贏樓價
除內地專才、學生來港租樓外，本地「內需」亦有所增加。今年經濟復常比預期慢，市道不穩，加上銀行跟隨美國加息，供樓負擔增加，令到不少準買家遲疑不入市，市場觀望氣氛濃厚，轉買為租個案上升，加上目前銀行定期存款利息企於4厘以上，吸納市場游離資金，寧願暫時收取高息也不願意買樓的，比比皆是，以最近以月租1.9萬元租出的大埔嵐山3房戶為例，單位的銀行估值約719萬元，若借9成，以3.65厘，分20年計算，月供約38,030元，由此可見，單位月供支出相比租樓多出1倍，兩者差距頗大。資金存放銀行可享高息，市場轉買為租愈來愈普遍。
值得留意的是，在辣招的雙倍印花稅（DSD）之下，長線投資者增持住宅物業收取租金回報的意慾大減，令二手住宅租盤的供應量近年來並沒有明顯增加，故市場一旦出現多人競爭搶租現象，租金容易被推升。
市場亦預料，樓市「租旺過買賣」情況持續，預期今年租金升幅勢跑贏樓價，下半年升幅料逾1成。美聯最新的住宅租售比率，7月升至約82%，為2008年有紀錄以來首次突破8成，並創近16年新高。至於以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.26元，按月升約1.35%，連升6個月，創自2021年10月後的21個月新高。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論