2023-08-01
經濟日報
二手積弱多時，市場歸咎於本港息口跟隨美息上調，增加入市成本及壓力，加上發展商不斷以貼市價開盤搶客，肯定吸引部分嫌二手需時洽購、一手優惠多的游離購買力轉軚。但觀乎過去2、3個月加息前後的二手表現，仍未喘定。
美國聯儲局最新議息結果一如預期加息0.25厘，本港銀行息率亦跟隨調升，美息由去年3月起累計達11次調整，而本港最優惠率在整個加息周期下累計增加不多於1厘，已屬歷年的加息周期中加幅較溫和，有市場預期由於息率具周期性，料未來息率橫行一段時間。
一擲千金去買樓，理應財務上不會無所準備，只是心理關口下，擔心會否「上錯車」、「買貴樓」，尤其是細屋換大屋的買家，更會考慮沽出自住單位的資金，能否抵銷升級後的樓價。但外圍大市氣氛疲弱，復常速度不似預期，要啟動換樓鏈亦不容易，加上整體樓價暫未跟隨交投回落而明顯調整，放盤業主亦無力與發展商「鬥平」吸客，促使整體市況如同困局。
憂息口高位橫行 二手陷困局
以將軍澳區為例，區內前線代理指，將軍澳區剛需若渴，但近2、3個月的交投量僅徘徊百餘宗水平，市場並非無客睇樓，只是欠缺還價意慾，全無問價興致，業主何來還價的餘地，所以遇上有心入市而又敢於出價的買家，不難以筍價承接。
如剛易手的日出康城晉海II的1房單位，實用面積343平方呎，年輕上車客無懼加息，甚至因看好區內發展前景，議價逾1成下，以603.8萬元屋苑歷史低價成交，造價較網上銀行估值低2%至6%。又例如新都城3期3房，因業主移民在即，兩個月間累減150萬元，據悉買家即睇即合意並即場還價，最終以呎價僅1.2萬元成交，為屋苑同類單位呎價新低。
市場普遍預期，美國今次加息很大機會屬本輪加息周期最後一、兩次，對準買家而言，心理壓力或可以暫卸下，同時重新評估個人財務負壓能力，再作入市部署，不過相信仍需時間。
中原地產10大屋苑7月份錄得95宗成交，較6月98宗跌3宗或3.1%，數字連跌5個月，創2018年10月（75宗）後近5年新低，已連續兩個月錄得低於100宗成交量，交投氣氛低迷。據美聯物業分行統計，10大指標屋苑自今年5月起低位反覆橫行，而7月份錄得約93宗買賣成交（見圖），較6月份減少約7%，並且創自2019年8月錄得約90宗後的47個月新低水平。
全新盤或大折讓減價 利氣氛
中原又指，近日一手新盤開價策略仍是以保守審慎作招徠，提供較多折讓，務求搶盡市場焦點，二手交投難免受壓。美聯則指隨着二手業主叫價態度回軟，料不乏用家亦趁機會在二手市場尋寶。唐榮估計，短期內有全新盤「大折讓式」減價，若能悉數售罄，相信可略為改善市場沉悶氣氛。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論