租務獨撑大市

加息和新盤雙重衝擊下，5月二手市場低迷，中原10大屋苑5月共錄得94宗成交，跌穿不足百宗水平，較4月150宗跌37.3%，創2018年10月（75宗）後近5年新低。反觀，租賃市場成淡市甘露獨撑大市，接着暑假租務旺季，料租務市場成焦點。 加息後買家對入市轉趨審慎，致交投回落，租務則成5月主流，多區租賃市場暢旺。東涌已連續兩個月錄得逾百宗成交，5月錄129宗租務，4月全月則有140宗，以映灣園錄40宗最旺，平均呎租26元，半數成交租值低於1.5萬元。最新成交為8座中層E室，實用面積543平方呎，以1.4萬元租出，呎租25.8元。同時，啟德新區租務交投保持暢旺，5月約141宗成交，而6月續有新盤收樓入伙，租務旺勢持續。 其次，5月青衣區錄80宗租務成交，較4月72宗增加11%，當中港鐵青衣站上蓋屋苑盈翠半島佔20宗最旺，平均呎租36元，租值2萬元或以上佔12宗，租金介乎2萬至2.85萬元，可見家庭租客剛需下暫時租樓住。 高才通陸續來港 增租屋需求 至於單一屋苑最旺為大圍柏傲莊，5月錄約100宗租務成交，為全港最旺租屋苑。事實上，位處港鐵大圍站上蓋的柏傲莊入伙以來，租賃一直表現活躍，加上屋苑商場圍方將於今年第三季開幕，故吸引租客提早落實租樓決定，租客包括本地客和內地生。其中3房大單位更獲家庭客追捧，正如7A座高層A室，實用面積664平方呎，3房連套房間隔，放盤時叫價3.1萬元，累減2,000元以2.9萬元租出，呎租43.7元。新租客為同區家庭客，業主於2020年以1,470萬元購入，租金回報率約2.4厘。不過，經過多月來的消化，租盤盤源大減，目前僅40個租盤，跌至入伙以來低位。 除本地客撑租市之外，隨着暑假租務旺季，即將來港升學的內地學生亦會搶攻市場，再者政府積極推出「高端人才通行證計劃」，多項措施吸引人才來港，隨着他們陸續來港生活，對本港租屋需求殷切，租金肯定受到支持，具質素的租盤的租金亦借勢推高，或許呎租一個比一個高。 講到本地客和內地生租樓要求稍有不同，本地客而言首選平靚正，租金要平；二是內籠新淨，特別浴室，全新三件頭最討好準租客；三是位置優越，如近港鐵站和購物方便；家庭租客對廚房亦有所要求，經常開火煮食的家庭則首選梗廚房。至於內地生首選單位家具齊備，物業位置非最大考量，反而物業愈新愈好，故啟德及大埔新住宅群成追捧對象。 香港經濟逐漸復甦，帶動樓市氣氛轉旺，私人住宅租金亦由低位持續攀升。美聯「租金走勢圖」今年4月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約34.24元，按月升約1.1%，連升3個月，並創5個月新高；若以今年首4個月計算，租金上升約2.1%（見圖）。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論