成交量持續轉弱

日前提到差餉物業估署布最新樓價指數，4月份最新報354.2點，去年12月初步叫底的指數是334.7點，如果市場相信該價位屬較「硬淨」底，下跌空間大概有5.5%。由於各代理行統計的二手成交量均轉弱，個別低位成交價有機會拖低整體樓價表現。 10大屋苑成交量 跌穿百宗 據美聯物業分行統計，總結5月份10大屋苑交投量僅錄得約97宗（見圖），跌穿100宗水平，較4月份跌約34%，並創出自2019年8月後約45個月新低水平。受到市場持續有新盤吸引價推售搶客影響，購買力轉投一手，加上二手業主自去年谷底回升後，近期減價空間有限，導致二手市場呈拉鋸，筍盤盤源有限，普遍藍籌屋苑交投量亦因而錄得跌幅，預期不少大型新盤接力登場，並以先求量後求價的策略推售，短期內二手市場仍然受壓，而6月份二手交投量亦將繼續在低位徘徊。 中原地產有相若情況的統計，10大屋苑5月共錄得94宗成交，跌穿不足百宗水平，較4月150宗跌37.3%，僅得映灣園宗數上升，以及新都城宗數無升跌，其餘8個屋苑成交量均報下跌，跌幅由6.3%至64.3%不等，創2018年10月（75宗）後近5年新低。報告認為，本港跟隨美國加息，買家入市態度較為觀望，加上5月市場聚焦一手新盤，二手注意力難免被分散，近日股市較為波動，恒指由早前2萬多點跌至近期約18000點，亦影響買家入市意慾，不過近期亦有部分投資者有意套股換樓，物業將再次成為投資者的避險工具。 加息+新盤不斷 打擊二手市場 值得留意的是，二手市場有人掟貨走貨不一定有人願意承接，一般高成交量有助於樓價向好，因為當市場平盤被消化後，承接維持，價位便有機會逐步推高。 正如附圖顯示，今年1至4月，10大屋苑成交量逐步向下，若比照日前差餉物業估價署的樓價走勢，按月升幅亦掉頭收窄，1月是1.1%、2月是2.4%、3月升1.6%，4月升幅只有0.5%，上升勢頭似乎受阻。 以有新盤開售的新界西北區為例，中原地產的報告提到，嘉湖山莊5月錄得14宗買賣成交，較4月大跌近4成，屬極低迷水平，平均實用呎價亦由前兩個月1萬元水平回落至9,891元，按月下跌4.1%。5月初美國及香港同步加息，對買家入市意慾造成直接影響，加上新盤連場，進一步打擊二手市場，嘉湖山莊睇樓量驟減，亦影響成交。鄰區屯門新盤剛公布首張價單，短期內開售，凍結市場大批購買力，預計6月二手交投難有起色。二手偏弱，相信已是市場主流共識。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論