2022-09-19
星島日報
本周全球相當關注美國聯儲局於9月20日至21日會議議息結果，由於美國面對通脹仍然高於預期壓力，相信市場對持續加息的行動將毫無懸念，預期今次加息幅度將達0.75厘，甚至有指達1厘。雖然今年本港未有跟隨美國的加息步伐，但不少銀行亦將常用的H按實際利率調升，實際封頂息率升至2.75厘水平。雖然暫時本港仍維持低息環境，但美國加息已為本港樓市增添一定變數，連同外圍的政經局勢，股市下滑，全球能源危機通脹升溫，樓價難免受壓。
事實上，根據「美聯樓價指數」資料，上周公布的最新數字為160.43點，按周下跌1%，但更值得留意，根據該指數，樓價已連跌13星期，而以今年計，迄今跌幅擴大至6.51%，並較去年8月高位下跌9.5%。不過，樓價持續下調，對市民來講孰好孰壞？
筍盤頻現乃入市良機
對於業主而言，當然希望樓價長升長有，資產得以增值，但樓價過去都會不時有波動，並非100%的業主可成為贏家賺錢離場，始終置業仍然是長線投資，存在一定風險。反而，筆者想藉本專欄強調，是次樓市出現調整，而市場上已出現不少筍盤，甚至移民急讓盤，為一直有意置業的買家提供一個入市良機，例如美孚新邨樓價跌穿500萬元，沙田第一城樓價亦險守400萬元，這些筍盤相信在「大旺市」中根本無可能出現。
除二手市場外，新盤市場亦多採取低市價策略，上周Wetland Seasons Bay第3期正式開價，一房入場費低於500萬元，入場呎價則為1.3萬餘元，訂價較去年項目第2期的首批呎價為低，而另一新盤ONE INNOVALE-Bellevue亦公布首張價單，其中開放式戶入場費折實306.8萬起，入場呎價亦約1.3萬多元起。由此可見，新盤訂價亦按市況作出調整，實為買家入市佳音。根據地政總署資料，8月有3個項目獲批預售，包括已於上月推售的屯門NOVO LAND 1B期，涉800伙，加上啟德承豐道15號第2期約1121伙，以及剛公布訂價的Wetland Seasons Bay第3期，項目涉384伙，合共涉及2305個單位，按月升約42.3%，而扣除上月推售的屯門NOVO LAND 1B期，目前已批出預售樓花同意書但尚未發售新盤的單位總數逾9000伙，因此未來多個月一手市場將會繼續成為聚點。
除9月美國議息外，未來數個月亦有不少項目值得大家關注，包括10月16日舉行中國共產黨第二十次全國代表大會，勢必成為全球焦點，而10月19日特首李家超亦會公布上任後首份《施政報告》，究竟會否在樓市有着墨，大家亦拭目以待。至於11月份將在本港舉行的國際盛事，包括1日至2日舉行的國際金融投資峰會，以及4日至6日舉辦的國際七人欖球賽，若果盛事順利舉行，市場關注免隔離的通關憧憬亦有望盡快進一步實現，屆時勢必為經濟及樓市注入強大動力。
張子存
美聯住宅部營運總監
張子存 地產論壇