2022-09-19
經濟日報
唐榮上周才提到近期二手樓價，繼跌穿2019及2018年價後，忽然閃現2017年價，結果近日一宗成交，2017年亦即5年多前入市都要輸10萬元。根據地產代理統計，計及虧損宗數之外，如果帳面平手離場計及各項使費當輸錢的話，今年首8個月已突破1,000宗水平。
地產站報道成交消息，美聯物業指出，九龍灣德福花園本月暫錄約兩宗買賣個案，當中包括B座低層12室，實用面積517平方呎，兩房間隔，向東南，望園景，單位裝修企理，加上叫價一再調減，獲外區上車客以625萬元承接，原業主睇淡後市，決定沽貨套現，由原開價650萬元，調減25萬元，減幅3.8%，實用呎價約12,089元。據悉，原業主於2017年3月斥資635萬元購入，是次轉手帳面蝕讓10萬元離場，蝕幅約1.6%。
獲利比率累跌6.8% 14年最驚人
而根據利嘉閣地產一份報告顯示，利淡因素充斥樓市，二手私宅轉手獲利比率近月出現急降，屬2008年金融海嘯後最嚴峻的跌勢。綜合土地註冊處資料所得，2022年8月全港1,683宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共1,504宗，佔比89.4%，今年以來，獲利比率已較去年底的96.2%累跌6.8個百分點，為自2008年金融海嘯後，14年來按年跌幅最驚人的一年。
另外，數據顯示今年首8月每宗私宅轉手個案，平均賺幅只有56%，按月跌2.3個百分點，連跌3個月，創2012年8月以來的121個月（即10年）新低。至於帳面錄得虧損個案增至155宗，佔比按月升至9.2%，為逾12年半以來的按月新高；而平手的個案則有24宗，佔比亦增至1.4%。
首9月虧損宗數 料破去年全年
另外，根據附表顯示，8月155宗虧損宗數已達今年第二高位，而24宗平手宗數則屬全年最高，而首8個月合計，虧損958宗、平手123宗，總數已經達到1,081宗水平。2021年全年，虧損1,016宗，平手176宗，總數1,192宗，估計今年加上9月數字後，虧損將會突破去年全年水平。
報告認為，近期加息之聲響徹雲霄，適逢疫情反覆回升，再者早前新盤以貼市價甚至低市價開售，導致樓價持續走下坡。目前最新情況未見改善，加上美國聯儲局很大機會於下周再次大幅加息，故有部分業主選擇先行止蝕沽貨離場，亦有業主寧願減價賺少一點，故預期9月份私宅轉手獲利比率有機會持續下試88%的水平；至於平均賺幅亦料再收窄至53%，持續徘徊在2012年8月以來的10年低位。
重要事情提多次，日前提及的2017年價位已閃現，而差餉物業估價署私樓價格指數顯示，2017年低位在1月，樓價指數309.7點、高位在12月見352.7點，以最新7月376.1點計算，跌穿2017年高位，大概再跌6.2%，若依2017年的指數低位計算，現價要再跌約17.7%，本周香港或調整最優惠利率（P），大家做好防風準備。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論