2022-08-30
經濟日報
自今年2月政府推出「茂波Plan」，進一步放寬按揭保險門檻，刺激市場上的換樓鏈啟動。可惜措施推出初期碰巧第5波疫情爆發，政府收緊防疫措施，影響市場睇樓活動，在利淡因素影響下，令今年首季的註冊量及成交價皆「不似預期」。
期後疫情放緩，政府再度放寬防疫措施，「茂波Plan」效應亦隨之發揮功效，放寬按揭保險門檻實施至今已有半年，當中逾1,000萬元至1,200萬元的二手住宅量急升約30%，可見有效帶動換樓市場。
「茂波Plan」放寬最高9成按揭貸款的樓價上限由800萬元上升至1,000萬元；以及最高8成按揭貸款的樓價上限由1,000萬元調升至1,200萬元。措施令不少置業人士受惠，讓有意上車及換樓的買家有更多選擇，助他們以較低的首期上車置業。
綜合本行研究部及土地註冊處資料顯示，近半年（今年3月1日至8月19日）1,000萬元至1,200萬元的二手住宅註冊量錄得1,517宗，較前半年（即去年9月1日至今年2月28日）上升約30.7%；而逾1,200萬元至1,920萬元，於近半年錄1,542宗，升約1.4%；而在同期整體二手註冊量跌約8.7%相比下，以上兩類「中價樓」逆市上升，成為逆市奇葩，同時，亦帶旺樓市交投氣氛。
「中價樓」成交升 逆市奇葩
美國加息似乎未有暫停意慾，在加息的陰霾下，有不少業主願意擴大物業減價幅度，冀從火熱的新盤市場中重奪注意力，吸引準買家入市，刺激二手成交。而事實上，自「茂波Plan」出台後，有部分屋苑交投的確急升。以位於荃灣的海之戀為例，於前半年（即去年9月1日至今年2月28日）逾1,000萬元至1,200萬元的二手登記僅錄得7宗，而近半年（即今年3月1日至8月19日）則錄得33宗成交，升幅逾3.7倍；而海怡半島前半年錄得41宗二手登記，而近半年則得44宗，雖然升幅僅得7.3%，但卻是逾1,000萬元至1,200萬元的二手住宅量之冠。
筆者認為，「茂波Plan」可加快二手市場的流動，特別是逾1,000萬元至1,200萬元的二手住宅。雖然本港於第3季有加息的可能，但此消息亦嚇窒信心不足的業主，讓市場上的減價盤增加，此消彼長下，準買家倘若再配合「茂波Plan」，抓緊低息尾班車升級置業，則隨時成為市場贏家。加息周期逼近，不論用家或是投資者，入市前均須密切注意按揭息率走勢對供款開支的影響，宜在入市前做好風險評估如壓力測試等措施，自住的用家最好預留足夠的現金作緩衝，盡量將物業斷供風險降低。
撰文 : 馬泰陽 香港置業營運總監及九龍區董事
欄名 : 大行觀點