2022-03-22
經濟日報
去年10大屋苑有6成租值上升，當中牛頭角淘大花園細單位租值按年升7%，創至少4年新高，惟受第5波疫情影響，租金掉頭回落，近期呎租跌穿30元。有學者認為，疫情下失業率上升，租金將偏軟。
差估署最新2022/23年度差餉租值冊，本報就10大藍籌屋苑租值作抽查，發現其中6個屋苑的全年租值上升，升幅介乎0.03%至7.1%不等，當中以細價屋苑租值升幅較明顯。
其中，實用面積390平方呎的牛頭角淘大花園A座中高層3室，最新租值13.64萬元，按年升7%，扭轉去年跌勢，料創至少4年新高；其次則為觀塘麗港城5座高層C室，實用面積517平方呎，最新租值15.9萬元，亦按年升5.5%，屬於近3年新高。
居屋租值亦普遍上升，抽樣作估值的鰂魚涌康山花園、大角咀富榮花園、長沙灣樂年花園及黃竹坑雅濤閣4個居屋王屋苑，除了樂年花園外，其餘租值均有所上升，其中雅濤閣租值更一年升7%，超越2019/20年度水平。
至於納米樓方面，雖然租值普遍較為呆滯，但有「龍床盤」之稱的屯門菁雋，最細面積128平方呎單位，最新租值約6.3萬元，按年升7.2%，跑贏不少屋苑或豪宅單位，並創了入伙以來新高水平。
淘大疫下 呎租跌穿30元
浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才表示，住宅租約一般採「一年生約一年死約」形式，而差估署最新住宅租值，有機會只反映了市場上舊租約租金水平，未反映新簽租約租金，以致租值與現實市況存在落差及滯後。
他指出，由於去年下半年本港就業市場及失業率得到改善，令租樓人士願意支付租金，但本港最新失業率已見回升，加上疫情因素，相信會對租市帶來一定影響，租金或將持續偏軟。
事實上，據市場消息指，淘大花園呎租更跌穿30元，當中G座中層8室，實用面積375平方呎，上月初叫租1.3萬元，新近降至每月1.1萬元租出，呎租僅29.3元，是次租金低市價12%外，也較2018年舊租約租金低1,000元或8.3%。
據了解，九龍灣上車屋苑本月至今暫錄得約34宗租賃成交，淘大花園佔17宗最旺，當中L座低層7室1房單位，實用面積285平方呎，日前月租也達1.13萬元，前述2房戶租金較之卻低2.7%。
至於近年有不少新盤入伙的啟德區，區內租盤供應多，租金亦相對受壓，當中尚．珒溋2座低層F室屬3房間隔，業主原叫租3.3萬元，減價6,000元或18%，終以2.7萬元租出，呎租35.9元，以單位購入價1,937萬元計算，租金回報率低見1.7厘。
同區天寰1座中層D室，實用面積約453平方呎，業主放租約1星期後，須減價2,000元至1.6萬元才能租出，呎租約35.3元。另外大角咀「納米樓」利奧坊•凱岸2座中層L室，實用面積193平方呎，以每月1.07萬元租出，呎租55元，較約2年前舊租約租金回落7%。
作者：余敏欽、鄭達偉