鋤穿關鍵價位

上周公布的中原CCL樓價指數大幅回落，觀察近期一些成交，積極入市的買家相信會勇於還價，有兩個關鍵價位，一定全力「鋤穿」，一是1,000萬元、另一是800萬元。 1000萬分界線 按揭成數大不同 為甚麽要壓至低於這些價位，簡單地理解就是可承造高成數按揭這個關鍵。香港按證保險有限公司為首次置業人士提供9成按揭保險的樓價上限，由400萬元提升至800萬元，可申請最高8成按揭貸款的樓價上限，則會由600萬元提升至1,000萬元。以1,000萬元為分界線，大約是5成與8成按揭之差，800萬元以下更是9成按揭超低首期，買家需要動用的本金有很大差別，鋤低這些價位，自然成為還價目標。 先看看一些成交個案，馬灣珀麗灣1座高層B室，實用面積759平方呎，套3房加多用途房，望青馬汀九雙橋海景，單位於去年以1,100萬元放售，當時仍有租約，於去年12月約滿交吉後就可以讓買家睇樓，隨疫情氣氛惡化下調至1,030萬元，終以999萬元沽出，減價101萬元，實用呎價13,162元。業主於2005年以448.14萬買入，持貨17年帳面賺約550萬離場，成交價同樣少於1,000萬元。 馬鞍山聽濤雅苑一個套3房靚裝修單位放盤48小時沽出，內籠全新裝，新買家可省裝修。單位為3座中層D室，實用面積733平方呎，套3房間隔，有裝修，外望內園和池景，以968萬元沽出，實用呎價13,206元，成交價同樣在1,000萬元以下。 北角慧雲峰中層D室，實用面積443平方呎，兩房間隔，外望開揚山景，以998萬元成交，實用面積呎價22,528元。啟德天寰日前錄得首宗成交，單位為天海匯2座低層E室，實用面積468平方呎，採兩房間隔，向北享內園景，最新以1,000萬沽出，實用呎價21,368元，同樣是1,000萬元或以下。 今月下月 買賣雙方比耐性 1,000萬元或以下成交多，壓低過800萬元亦有。東涌映灣園2座低層B室成交，實用面積710平方呎，屬3房套房間隔，享園景。單位開價830萬元，減價40萬元，以790萬元沽出，實用呎價11,127元。買家為外籍用家，認為單位樓價吸引，又可造高成數按揭，而且內櫳企理，故迅速拍板承接。原業主則於2015年4月以592萬元買入單位，持貨將近7年，帳面獲利198萬元，單位升值33%。 樓價短期反覆向下，中原地產研究部報告指出，1月5日政府宣布收緊防疫措施後，CCL四大整體指數齊跌，CCL、CCL Mass及CCL（中小型單位）創新低，當時相信新春前CCL跌穿184點水平。新春後疫情惡化，CCL將下試182點。上周二（2月8日）政府宣布進一步收緊防疫限制，將於3月上旬公布的CCL才開始反映。措施打擊樓市活動，估計3月樓價向下調整，CCL下試180點。2、3月應該是買賣雙方比耐性的時候了。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論