2021-01-21
經濟日報
過去10大屋苑一直屬二手市場成交氣氛好壞、樓價升跌的指標，近日有地產代理統計，10大屋苑的2020年二手流通率回升，不過，與上世紀比較已不可同日而語。
流通率成交量回升 惟仍遜10年前
據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，2020年10大屋苑合共錄3,480宗註冊登記，較19年2,779宗上升約25.2%，自14年後首次重上3,000宗水平。若以反映活躍程度的流通率（即各屋苑該年買賣註冊量佔其單位總數的比率）計算，去年10大屋苑流通率合共錄約3.5%，打破連續5年不足3%的紀錄，與宗數同創6年新高（見圖）。
不過，同樣是附圖告訴我們，上世紀瘋炒的年代--1997年，一眾投資者追逐一線屋苑，10大屋苑按年成交宗數接近2萬宗，流通率更高達2成。美聯報告亦指出，近年二手住宅市場受制於辣招之下，即使去年10大屋苑註冊量有所回升，但相比10年前（2010年）宗數逾萬宗，流通率逾1成仍明顯為低。若與03年沙士相比，當年10大屋苑交投仍錄4,705宗，流通率約4.8%，亦較去年為高。
價高或樓齡相當 新屋苑搶購買力
唐榮認為，另一個原因是過去25年，不少新屋苑崛起，若跟附圖的年份計算，1996年至今，唐榮手上資料顯示有近45萬個私人住宅落成，應該搶去不少10大屋苑的購買力；而10大屋苑不少是價格高企、或樓齡相當，或多或少亦限制了可負擔的買家數量，像太古城，普遍單位是1,000萬元以上。
另外一個情況是，近年已極少出現如太古城、沙田第一城、嘉湖山莊等，有大量單位的巨無霸級屋苑，反而是以中產社區的形式開展，如將軍澳、西九龍、馬鞍山，若進入「區」的選擇，便較難集中在單一屋苑，購買力分散。
當然，10大屋苑仍是受到市場高度關注，仍具備火車頭的作用，不過，見樹木之外，亦要見林，主要區域的整體二手成交，亦值得留意，像啟德、東涌等等。
有關報告又回顧2020年10大屋苑表現，各屋苑註冊量悉數按年上升，當中康怡花園去年註冊宗數升幅為10大屋苑之中最大，上升約56.8%，全年錄229宗；按年升幅緊隨其後的是新都城及黃埔花園，分別升約49%及約43%；麗港城與海怡半島亦分別升約35.6%及約30.5%；太古城及沙田第一城各增約26.6%及約24.2%；美孚新邨則升約16.5%。相比去年整體二手住宅註冊量按年升約13.6%，上述8個屋苑表現優於大市。
至於餘下的2個屋苑為嘉湖山莊及荃灣中心，按年分別上升約5.5%及約5.2%，為10大屋苑升幅較少的屋苑，惟當中嘉湖山莊仍以572宗成為去年二手住宅註冊量之冠。
撰文 : 唐榮