兩房價租三房 租金跌未停

今時經濟環境，租約完結，業主要減租留下原有租客或者減租搶新租客，基本方向都是下調租金機會較大，當這些新租約不斷累積，租市下調大勢便形成。 除了呎租向下調整，最近不斷有一些成交個案顯示，租金在逐步調整，像兩房價租三房便是典型例子。昨日地產站報道，天水圍嘉湖山莊3房以筍租1.1萬元租出，租金等同2房租值，新租金較舊租金平200元，租金下調約2%。嘉湖山莊樂湖居11座低層H室，實用面積549平方呎，淨3房間隔，單位放盤約2個星期，原本叫租1.2萬元，終以1.1萬元租出，實用呎租20元。目前3房市值租金為1.2萬元，而2房租值約1.1萬元，換言之，上述單位可說是2房價承租3房。 據悉，單位一直作收租，舊租金為11,200元，換言之，新租金1.1萬元較舊租金平200元。12月至今嘉湖山莊暫錄6宗租務成交，實用呎租約22.5元。 10月租金指數 低去年歷史高位10% 根據差餉物業估價的數據（見附圖），租金指數去年8月見頂，當時達200.1點，其後輾轉回落，低位是今年5月177.6點，跌幅有11%，然後表現反覆，今年9及10月開始連跌兩個月，最新10月數據是179.3點，較去年歷史高位低10%左右。 另一影響租金的重要因素是就業市場，情況艱難，收入下降，調低租金支出成為打工仔逆境之下的其中一個選項，早前東堤灣畔8座低層F室，實用面積592平方呎，屬於2房間隔，剛由4名外地空姐合租，每月租金1.35萬元，平均每人僅3,375元。 據悉，單位去年9月才由2名機組人員合租，當時月租1.6萬元，剛剛退租，業主即減價16%租出。需求下降，上述個案是兩個租盤需求變成一個，每月租金亦下跌。甚至有5個空姐合租，東堤灣畔6座高層G室，實用面積759平方呎，屬於3房連主人套房間隔，剛以1.7萬元租出；租客為5個空姐，平均每人租金支出約3,400元。 淡季+就業市場嚴峻 租金續受壓 這種職場收縮的情況將延至明年，跨國人力資源公司萬寶盛華大中華（ManpowerGroup）昨日公布明年第一季就業展望調查報告，淨就業展望指數錄得負2%，有意增聘人手及縮減人手的僱主分別有28%及30%，簡單理解是減人多過加人。 今次調查包括3個行業，當中「金融、保險及房地產」和「批發及零售」業均錄得負3%淨就業展望指數，前者一直被視為香港最硬淨行業，這種職場變壞的情況會否擴散值得留意。 由於年底及農曆新年為住宅租務傳統淡季，加上就業市場嚴峻，租金勢將持續受壓。如果依照去年下半年至今年初的經驗，租金大約跌1成之內，大概可以找到支持，但仍需視乎疫情及就業情況每月變化而定。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論