樓價不斷破關

今日要聞報道，多個影響樓價趨勢的大型屋苑，已衝破或試衝市場實際的、或心理的關口，即使下月或正式加息，樓市仍未有任何轉勢前兆。 翻閱今天的要聞版，可以看到，大型屋苑屢破頂價，藍田滙景花園一個套3房呎價破2萬元，為屋苑首個單位呎價破2萬元。另鰂魚涌太古城一個罕有2房屋則戶，以呎價約2.38萬元沽出；紅磡黃埔花園一個實用面積833平方呎戶，作價1,600萬元，呎價直逼2萬元。 滙景呎價升穿2萬 愈叫愈高 樓宇買賣都是依照市價，當然賣家市場與買家市場可能心目中的市價有所不同，站在賣方的立場，只要同一屋苑有任何一宗創新高的成交，好大程度都會跟着新高價位上調叫價或者反價，人家單位升破2萬元，可能是景觀因素、可能是裝修因素、甚至是買家怎樣也要買入這個單位所導致。但賣方總會「無視」當中的差別，叫價盡量貼近甚至超越新高價，尤其是一些整數價位，如每平方呎1萬元、1.5萬元或2萬元，只要買家承接，二手樓價就會以較快的速度推高。像滙景一宗單位升穿2萬元，肯定陸續會有更多二手放盤愈叫愈高。 早前美聯物業一份報告亦顯示，樓價持續攀升，以百大屋苑計，平均實用呎價為1萬元或以下的屋苑已全數絕迹，如果從走勢看，似乎在高速推上1.5萬元關口。 呎價1萬或以下 絕迹百大屋苑 有關報告選取去年交投較活躍的100個屋苑，以今年3月份土地註冊處註冊個案計算，當時實用呎價萬元或以下屋苑仍有嘉湖山莊及豫豐花園兩個；惟該兩個屋苑於4月份已升破萬元水平，嘉湖山莊錄約10,195元，豫豐花園則約10,563元。隨着這兩個屋苑升破萬元關口後，該百大屋苑中，平均實用呎價萬元或以下屋苑數目亦終告消失（見圖）。 報告亦指出，若以去年同期相比，該100個屋苑中，去年4月份實用呎價萬元或以下仍有10個，於一年後已全數消失。與此同時，逾1萬至1.5萬元屋苑數目按年亦顯著減少，由去年4月71個大跌至上月52個，按年跌幅約26.8%；反之，平均實呎逾1.5萬元屋苑按年大升逾1.5倍，相關屋苑數目由去年4月份19個大幅增加至今年4月的48個。 此百大屋苑中，4月份平均實用呎價最高的首3名悉數屬港島區物業，分別為貝沙灣、寶翠園及嘉亨灣，當中，貝沙灣平均實用呎價高達3.8萬多元，而寶翠園及嘉亨灣則逾2.3萬元；至於呎價最低的首3個則是新界區的豪景花園、嘉湖山莊及荃威花園，介乎約10,048至約10,443元。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論