2018-04-30
星島日報
(星島日報報道)二手樓價級級破頂，租金雖亦水漲船高，但升幅往往墮後，令回報下挫；本報綜合15大屋苑年初至今租售價及回報率變化，顯示多達14個屋苑，於過去4個月呈下跌，其中鰂魚涌太古城及藍田麗港城，平均回報分別就由2.77厘及2.99厘，進一步下挫至2.34厘及2.57厘，跌幅分別達15.4%及13.9%。
業內人士表示，預期本地息口從低位回升，令物業投資的潛力下跌，但預期租價仍具支持，令租金回報回穩。
綜合代理行1至3月成交資料及4月份最新數字，本港15大屋苑租金回報率於過去4個月間，近乎全線下行，除紅磡黃埔花園外，多達14個屋苑呈下跌趨勢。當中以鰂魚涌太古城，藍田麗港城及將軍澳新都城，跌得最急，跌幅分別達15.43%，13.95%及13.82%。而跌幅超過一成的屋苑則有5個，佔屋苑總數逾三成。
另外，鰂魚涌太古城的租金回報率更已跌至2.34厘，排在15大屋苑中的榜尾。不單鰂魚涌太古城，一眾港島區屋苑，包括鰂魚涌康怡花園、柴灣杏花邨及鴨脷洲海怡半島均在租金回報率上，敬陪末座。
美聯綜合15大屋苑今年1至3月、各屋苑的表現，其中9個租金回報率在今年首季錄跌幅，其中跌幅最多為鴨脷洲海怡半島，較1月時下滑11%，其次為馬鞍山新港城，較1月下滑近9%。
若以地區計算，港島區屋苑的租金回報率跌幅最明顯，除海怡半島及太古城，鰂魚涌康怡花園及柴灣杏花邨，其租金回報亦錄得下滑。至於九龍及新界區屋苑的租金回報率，則走勢各異，其中新界區6個屋苑中，就有4個、即逾半的屋苑租金回報下跌，除新港城外，作為藍籌屋苑的天水圍嘉湖山莊，也錄得近5%跌幅。
美聯住宅部行政總裁布少明指，今年第1季以來，整體樓價升幅較租金升幅快，令租金回報率普遍惡化，當中港島屋苑以中高價物業為主，該類租金升幅有限，惟樓價升幅相對較快，令回報率下行。
他再指，以單位面積大細劃分，預期中大型豪宅，租金回報率跌幅將相對較大，相反，細價樓剛性需求強勁，如不少細價樓，因租金相比較平，較易被租客承租，相信可支撐租金回報率。
布氏預期，4月份樓價將續升1至2%，惟租金升幅難以追上，故本港整體租金回報率將有機會輕微下調，而就今年全年而言，雖然下半年將有不少新盤供應，樓價升勢有望放緩，但相信租金回報率仍會微跌，但認為不至於跌破2%。另外，現時仍見收租客繼續入市，因不少細價樓回報率可達3至3.5厘，加上就算租金回報率再低，仍較銀行存款利息高。
高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為，港島區樓價現時屬超買，相信不少買家認為區內供應有限，故樓價及租金有上升空間，因而如「買期貨」般提早入市，推高樓價，惟租金受租約所限未能即時跟隨，導致租金回報率被拉低，相反，九龍區供應較多，一定程度抑制樓價升幅，令回報率未見跟隨下跌。
他預期，租金回報率不會無止境下跌，因為當利率再繼續上漲，租金將不能抵消利息開支，限制租金跌幅，但趨勢仍要看樓價相對於租金的上升幅度。他續指，就戶型而言，市場對中小型單位租務剛性需求強勁，故此類單位供應雖然較多，但租金往往能穩步上揚，預期租金回報率將繼續跑贏大市。