新界樓價領跑

近期新界區不少屋苑接連出現破頂成交，像嵐山、嘉湖山莊、沙田第一城、河畔等等，新高不絕，但同時機會與風險並存。 上周中原地產研究部一份報告指出，近期新界兩區樓價表現持續突出，帶領大市向升。新界東CCL_Mass最新報191.7點，為8大指數中首個升穿190點水平，並連續3周創歷史新高。新界東CCL_Mass按周升2.30%，連升4周共5.75%。新界西CCL_Mass報162點，創歷史新高，按周升0.80%，連升3周共3.14%。 唐榮在即時分析曾指出，反映二手樓價走勢的CCL，最新報179.9點創新高。值得注意，是新界東指數升穿191.7點，表現屬各類指數中最突出。 購買力齊搶樓 新界東最突出 新界東指數今年累升11%，升幅居4區中首位。箇中原因，是相比於港島、九龍及新界西，新界東二手供應多元化。除上車盤市場外，3房入場門檻較低，吸引預算較少的換樓客入市，兩大購買力一齊搶樓，刺激新界東樓價領先。 從新界東成分屋苑來看，可見主攻大單位馬鞍山聽濤雅苑樓價升幅最多，調整呎價報13,984元，按月升10.8%。屋苑最新一宗成交，可參考8座高層H室，實用面積804平方呎，連車位成交價1,240萬元，呎價15,423元。如扣除車位價值約140萬元，即呎成交價約1,100萬元，呎價13,682元。 相比港島太古城呎價要動輒2萬元，聽濤雅苑樓齡更新，樓價更低水，對於換樓客有吸引力，吸引外區客轉投，為新界東樓市帶來新動力。連同傳統的上車客群，其目標屋苑沙田第一城，呎價亦按月升9%。兩股購買力相加起來，刺激新界東指數領先。 樓市傳統智慧 先市區後新界 不過，值得留意的樓市傳統智慧，還是那一套說法，樓價持續上升，先市區後新界、先一手後二手、先一線後二三線屋、先正常單位後凶宅或古靈精怪無契樓等等，這一次又出現新界帶動上升的情況，是樓價升勢走到尾聲？還是新界樓推高後，樓價相比來說，港島九龍市區樓又變得不太高，買家又回到市區入市，樓價追逐又重新由市區或龍頭屋苑起步？ 附表是1997年第三季，樓價爆煲前的各區樓價表現，當時還有分九龍及新九龍，可以看到，若按年劃分，新界區在1997年金融風暴前夕的一年間，樓價跑贏港九各區，按年升幅高達57%。 當然，管不管用？有沒有預示性，相信要事後才能評價，而過去幾年，不少樓市傳統智慧已不管用，像樓價升至新界西北如嘉湖山莊等見頂、超高的樓價負擔水平、不合理的物業回報率等等，樓價還是升不停，今次新界樓推動的升幅，跟過去唯一不同的，可能就是同期或將邁開的加息步伐。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論 版名 : 評•析•天下