2018-01-25
經濟日報
觀塘安達臣道地皮昨由華懋以每平方呎樓面地價12,003元投得，是區內第一幅私人住宅發展地皮，更是2018年萬眾矚目的區域。因為下半年，房策中的賣點港人首置上車盤計劃及第一個項目正是該區。
安達臣道共接獲25份標書。該地地盤面積約57,630平方呎，指定作私人住宅用途。最高可建的樓面面積近26萬平方呎，約以31億元批出。中原測量師行一份報告預計，項目落成後其銷售實用呎價可達24,000元。
今年底港人首置上車盤地皮將推出，同年份賣地，若都是出售遠期樓花，理論上亦會在相若時期推出，估計最快在2019下半年至2020年。
唐榮以一個簡單的方式幻想港人首置上車盤的開售的可能情況。由於有各種購買資格、轉售等等限制，而具體安排未定，唐榮把港人首置上車盤視為資助房屋的一種，出售價格暫時與市值掛鈎，以某個折扣率計算，假設同期華懋推售區內首個私樓人樓盤，以平均每平方呎24,000元推出，那港人首置上車盤的定價應該是多少？
呎價料1萬至1.5萬 可負擔？
超高的5折定價，以區內私樓市值24,000元計算，平均開售價12,000元？又或如近期居屋約7折定價，平均開售價將達到16,800元、甚至如過去夾屋的折扣較少，8折開售，呎價見19,200元，還是港人首次置業可承擔的價位嗎？
當然，可以質疑唐榮的是，不應拿新盤價計算，可以拿淘大花園、得寶花園等等推算，個人認為，兩個屋苑在地理位置上都不適合，由於是同區及接近同期發展項目，相信推出時，全港都會嘗試拿兩者的定價比較。正如啟德新盤，也會跟同區房協的富貴居屋煥然壹居比一比。
又或者全新資助房屋又如何？去年底公布價格的市區居屋觀塘彩興苑，當中呎價最高的達到8,529元，破了歷年紀錄，如果樓價持續上升，而理論上港人首置上車盤的質量要較居屋高，那定價亦會較，相信10,000至15,000元的區間似乎無可改變。
定價市價脫鈎 勢成討論焦點
又或者與去年的未補地價的居屋第二市場比一比，均是有限制的資助房屋。美聯物業一份研究報告指出，樓價攀升，未補地價的居屋第二市場實用呎價逾10,000元個案按年大幅急升。綜合房屋委員會資料顯示，去年居屋第二市場成交宗數錄1,628宗，當中實用呎價逾萬元個案錄217宗，比起2016年同類個案僅15宗大幅上升約13.5倍；相反實用呎價5,000元或以下個案則顯著減少，由2016年342宗大減約90.9%，至去年只有31宗；至於實用呎價逾5,000元至1萬元的個案亦由1,876宗減至1,380宗，按年跌約26.4%
所以，大部分數據均指向，港人首置上車盤是不是市民心目中的上車價，相當存疑。去年港人首置上車盤，甚至居屋其中一個討論焦點是與市價脫鈎，不再把同區私樓樓價列入計算開價的考慮之列，樓價急升，這議題應很快浮到枱面上。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論