2018-01-23
星島日報
(星島日報報道)近年樓價急升，市民紛歎上車難，市場關注政府應否放寬住宅按揭，資本策略執行主席鍾楚義建議，政府放寬二手樓按揭，將首置借貸90%門檻，由400萬提升至600萬元。另外，只有啟動換樓鏈，用家才肯換樓，將自住單位放售，二手放盤增加，有助遏止樓價急升。
鍾楚義指出，近年新盤價上升，二手樓售價落後，甚至可說「二手樓咁耐冇乜升過」，原因是現行按揭機制下，二手樓借貸不易，他建議政府放寬二手樓按揭，將目前首置借貸90%門檻，由400萬提升至600萬元，樓價1000萬元單位則可借80%。
他強調，只有啟動換樓鏈，用家才肯換樓，將所居住單位出售，令二手放盤增加。「現時，當用家希望以價值400萬住宅，換取700萬元的，卻因首期不足，借貸不易，只有望門興歎，那400萬的細價盤就不會放出來。用家只有換到樓，放盤才會增加，當交投上升，才有助遏止樓價、尤其細價樓價格上升。」
他又舉例說，鰂魚涌太古城呎價1.8萬元，實用率高，若同區有新樓開售，呎價起碼3萬元，上車客不緊張會所，最重要樓價上升時，有沒有自己份，他們不一定需要買新樓，當放寬按揭成數後，可將市場購買力搬至二手，以便激活二手市場，啟動換樓鏈。
他說，現時不少買家沒有足夠首期，惟有選擇買一手樓，當放寬二手樓按揭，將令新樓價升得沒這麼快，事實上，新樓5年後變二手樓，因此，購買二手樓更加實際。
他指出，近年政府紛出辣招，但辣招只收到短期效果，因此，政府應該每年就辣招作出檢討及調節。
他預期，今年樓市平穩向上，惟升幅不及往年，皆因現時樓價高企，入場版新界區住宅呎價1.8萬元，200呎住宅單位要400萬元。「200呎住宅相當小，再小就難以接受，不過，也不能說發展商錯，政府貴賣地皮，發展商要賺錢，當買家只有400萬元，又可買到幾多呎﹖」
現時市場人士紛表示，土地供應不足，然而，鍾楚義認為，市區土地的確罕有，不過，整體市場並不缺乏土地供應，現時市場上有不同的思維，將郊野公園5%的土地作為起住宅用家，在葵涌貨櫃碼頭建屋，這些都是龐大供應，再者，市建局亦大可以利用「尚方寶劍」，但凡收舊樓得來的土地，增加地積比2倍，九龍城、土瓜灣等地方都聚集舊樓，如此，即短期從多方面增加土地供應。
不過，他表示，問題在於市民的取捨，以及政府作最後定案，這些增加土地供應的思維，一直受到挑戰，原因是政府每做一個動作，都要考慮環保及市場反對聲音，以及各政府部門要執行既有規則。
他建議，政府甚至成立一個部門，處理及疏導反對聲音，從而解決土地供應不足的問題。
市場預期年內香港將加息，鍾楚義表示，儘管現時利息水平低，加息短期內對市況影響不大，但長線一定有影響。一般來說，只有通脹下才加息，加息原本意味着租金上升，但由於港元與美元掛鈎，情況較特殊，因此，加息下物業租金未必上升，尤其是小業主聚集的商業區，加息下或出現減租情況，這是值得留意的。