政府對住宅市場加辣數年來，投資者紛紛轉投成本較低的車位市場，不少屋苑車位價格升值速度跑贏樓價，惟車位租金跟不上售價，出租回報不及住宅，是否值得投資的確要計計數。
成本低升值快 短炒獲利驚人
政府短期對樓市辣招減辣的機會不大，住宅炒賣的機會更微，去年全年住宅摸貨（以確認身份轉讓）註冊登記個案基本絕迹，只有數宗類似內部轉讓的摸貨個案。相反，車位短炒獲利的個案經常出現。根據EPRC資料顯示，近1年全港車位市場共錄得約140宗摸貨成交登記，不計大業主拆售的車場摸貨個案，真正炒家短線炒作的個案，最活躍要算深井豪景花園，去年全年共錄20宗摸貨登記個案。其中，豪景花園1期地下129號車位，投資者於去年5月29日以50萬元購入，次日即以56萬元摸售，持貨僅24小時炒貴12%，屬於持貨最短的個案。
而摸貨登記個案中，短炒升幅最多的算是貝沙灣6期一個電單車車位，去年12月8日以16萬元購入，3日後以26萬元摸售，升值63%。
除了上述短炒獲利個案升幅驚人外，近兩年各區車位跟隨樓價升勢大幅攀升，個別屋苑車位買賣宗數比住宅還要多，以大圍金獅花園為例，2016年共錄137宗車位成交，平均每個車位登記價值61萬元；至2017年錄得174宗車位買賣，同期住宅登記155伙，比住宅多12%。而2017年平均每個車位登記價值為94萬元，比2016年的61萬上升54%。
再看看金獅花園的樓價表現，屋苑2016年1月登記呎價10,000元，同年年底升至11,364元，升幅13.6%；而2017年1月呎價報11,958元，年底升至13,927元升幅16%；若按2016年初至2017年底24個月的升幅則約39%，表現比不少藍籌屋苑為佳，但仍較車位價值兩年升54%略為遜色。
出租回報遜住宅 須小心計數
從上述數據看，車位投資市場表現的確比住宅的投資市場理想，投入資金相對較少，而且不受額外印花稅及買家印花稅影響，的確吸引不少投資者注目。不過，細心比較一下，目前的車位市場的泡沫並不比住宅市場細，主要是因為車位的租金跟不上樓價升勢。以大圍金獅花園車位過去兩年升幅54%，但現時月租車位約2,300元，按全年平均車位價格94萬元計，租金回報約2.9厘，若按屋苑近月車位售價紛紛突破100萬元計，此刻入市，租金回報更低，相對屋苑現時住宅租金約3.3厘為低。
另外，天水圍嘉湖山莊過去兩年車位累積升幅41%，表現算甚理想。翠湖居一個車位上周以134萬元易手，原業主於去年2月以91萬元購入，持貨不足1年炒貴47%。以屋苑車位現時租值2,800元，租金回報約2.5厘，遜於屋苑住宅租金約3厘以上，而且租務需求相對穩定。
傳統投資觀念而言，車位屬於保值力稍弱的產品，而投資回報低於3厘，是否仍然值得高追，投資者的確要小心計數。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論