差不多兩個月前，唐榮在專欄中提到破頂之道，二手成交破頂似又變成常態，屋苑新高、同類型新高、兩房或三房新高，甚至坐向新高、海景新高，可以說破頂之聲不絕。
當時提到沙田第一城時指出，近日接連有成交突破500萬元，「樓價都是湧下湧下就上去，一、兩宗突破價位，業主向上調整叫價、買家願意追價，成交價就會逐步推高，量增加平均價值就會由400萬突破500萬元以上。」這是一些業界分析。
兩個月來，沙田第一城的上揚趨勢持續，日前6座連天台戶，實用面積819平方呎，屬3房連套房間隔，客廳外連露台，望內園。原業主於2012年以715萬元購入自住，單位以1,250萬元新高價沽貨。
新界住大屋 搬出市區要壓縮
是次成交價較2017年11月份舊紀錄1,095萬元，高出155萬元，紀錄價被推高14%。有報道指出，該單位附設兩個各646平方呎的天台，有關單位當年一手賣樓時曾作為示範單位，而同類雙天台放盤目前已絕迹。據知買家為區內換樓自住客。單位今年6月放盤，叫價1,250萬元，最後零議價沽出。
唐榮有一個人興趣，看到一些特別的成交會即時想想，這個價錢為甚麼買這裏？還有沒有其他選擇？這次的1,250萬元買入沙田第一城，都有類似的想法。當然，如果像代理所指，買家是區內換樓自住，那熟悉的居住環境、就近親友生活圈等，種種的個人因素，都會促使準買家選這個屋苑。
駿景園名城迎海 沙田友點揀
如果先看看新盤的話，有甚麼選擇？翻查地產站的一手成交數據，價位設定在1,200萬至1,250萬元的水平，最近只有兩宗成交，一個九龍市區、一個是新界西北。其實當中大家都是面對相同抉擇，同樣價錢買市區新樓，能買入的單位面積會大幅減少，如果依這位買家的情況，換樓選了第一城的三房套房，市區細單位可能根本不會考慮。
新盤成交的是何文田皓畋，6座3樓E室，實用積535平方呎，成交價1,224萬元，平均每平方呎價近22,880元。另一個新盤成交要轉至元朗，尚悅8座1樓B室，面積850平方呎，同樣是兩廳三房套房，沙田與元朗難以比較，不過尚悅有個944平方呎平台，與沙田第一城新高單位的天台可以說是追求額外空間之選，是否能抵銷地點上的差異？不同人或有不同選擇。
唐榮是地點的死硬派，置業首選還是地點、地點、地點。不過，上述1,200萬元的價位，硬挑市區似乎選擇有限。
依照地產站搜集的同價位二手成交，則較為特別，附表顯示1,200萬元水平市區樓成交，港島樓只有523平方呎的維景花園細單位，又或高樓齡的美孚新邨。但如果同是沙田區，這個價位卻出現多宗不同成交個案，有駿景園、名城，或者馬鞍山的迎海，「沙田友」如何挑選這些屋苑？
昨晚有市場消息指買家因稅項問題而撻訂。區內代理指，由於單位連雙天台，亦列入一約多伙之列，買家需付15%印花稅，即涉稅達187.5萬元，而買家購入單位時並不知道該成交亦屬一約多伙，因此亦無奈撻訂。
有代理估計撻訂金額或為成交價3%，即37.5萬元。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論