辣招陷七年之癢 物業愈細愈貴

11月20日是額外印花稅（SSD）辣招實施屆滿7年，SSD可謂開政策直接干擾樓市的先河，加上隨後相繼推出的買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），以及眾多收緊按揭措施，企圖遏抑樓價及炒風。 然而從結果論，成效實在有限。美聯「樓價走勢圖」於過去7年累積上升約85%，期內二手交投萎縮，加上收緊按揭措施下，細銀碼單位較易上車，造就細面積單位價格被搶高，出現「單位面積愈細、呎價升幅愈大」的情況。如以近3年計，實用面積400呎或以下細單位呎價升幅最明顯。 400呎以下單位 升價明顯 美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，選取50大型屋苑，今年10月份實用面積400呎或以下平均呎價錄13,778元，若與3年前同期（即2014年10月）相比，同類單位平均呎價10,866元相比，即3年間升約26.8%；上升幅度高於同期呎價升約22.2%的401呎至800呎單位，以及升約20.7%的逾800呎單位。 以下實例證明了「愈細愈貴」的情況，以荃灣中心為例，該屋苑實用面積400呎或以下的單位，於今年10月份的呎價錄得約11,867元，較14年10月同類型單位約錄得的9,083元上升約30.7%。另一上車熱門屋苑淘大花園，實用面積400呎或以下呎價約14,350元，較3年前同類型單位亦高出約28.1%。有「上車天堂」之稱的沙田金獅花園上月細面積單位平均實呎約13,601元，亦較3年前升約28.1%。 檢討辣招成效 宜微調 辣招陷「七年之癢」，市民對其遏抑樓價的信心已失，樓市剛需日見熾烈，令上車盤愈來愈搶手，帶動細價二手住宅交投急升。據美物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年10月份500萬元或以下二手住宅註冊量已錄1,958宗，較9月份的1,751宗升約11.8%，直逼2,000宗水平，連續3個月上升，創5個月新高，較7月份錄得全年低位的1,370宗，更高出近43%。 七年轉眼已過，是時候檢討辣招成效，助樓市重新出發。中短期而言，撤辣遙不可及，但一定程度的微調實為必須，例如放寬「樓換樓」退稅豁免期限制，甚至近來傳出為首置人士提升按揭上限等，都是可行的方法，希望政府可盡快落實，做到真正的「置業主導」。 撰文: 布少明 美聯物業住宅部行政總裁 欄名: 大行觀點