2017-11-09
經濟日報
施政報告研究容許未補價的居屋單位以低於市值租金出租，最多涉及約9,000個單位，市場擔心對私樓租金構成衝擊。不過，按市場種種數據顯示，短期內私樓租金仍有上調動力。
租金最大上升動力當然來自樓價的上升，月初差餉物業估價署公布9月份私樓樓價指數，最新報340點，今年首9個月樓價累升10.6%。同期私樓租金指數報186.5點，按月升0.92%，升幅輕微擴大，今年累積升幅8.4%，反映租金升幅落後於樓價升幅，租金仍然在追落後。
公居屋頻破頂 呎租直逼私樓
關於未補地價居屋出租計劃，目前仍在探討階段，未必短期內威脅到私樓租金的升勢。值得注意的是，近期已補地價的居屋租金升幅同樣凌厲，未補地價的業主未必會平租。早前中原地產一項研究告指出，私樓租金上升，居屋低價租盤數量急跌。2016年第1季，月租1萬元以下的居屋低價租盤佔比42.3%，而今年第3季跌至11%，6個季度期間累跌31.3個百分點，反映居屋租金急升。
事實上，近月市場不斷錄得公、居屋造價破頂個案，刺激租金上升。例如將軍澳居屋顯明苑一個213平方呎的迷你單位，以332.5萬元（已補地價）易手，呎價15,610元，創新界居屋呎價新高。而同屋苑一個面積216呎的單位，以月租9,750元租出，呎租45元，直逼天晉的租金水平。
至於私樓租務市場方面，不少前線地產代理慨歎，近兩年住宅租務市場的淡、旺季節，變化愈來愈淡化。過去暑假旺季過後，租金會有較明顯的回落，但是今時今日不少藍籌屋苑仍處是租務旺季一樣，租金穩步上升。以天水圍嘉湖山莊為例，10月共錄56宗租務成交，其中樂湖居3座中層A室，實用面積636平方呎，屬於3房間隔，以月租1.2萬元租出，而該單位去年10月舊租約每月1.1萬元，升9%。
東涌新盤加租 大戶升幅50%
此外，過去一度被視為入伙盤重災區的東涌，先後有東環及昇薈兩個大型新盤入伙，涉逾2,800個單位。事實卻是，區內租盤吸納強勁租金升幅顯著，東環Ⅱ年初入伙至今已經消化近700個租盤；比鄰的昇薈去年4月伙，當時的平租盤至今變成貴租盤，例如昇薈5座高層B室，實用面積974平方呎，屬於3房連工人房間隔，去年3月以月租2萬元租出，上月中換租客，新租金升至3萬元，升幅達50%。
總括而言，近期樓價持續上升，政府未有放寬各項辣招的計劃，年輕人上車困難的問題難以解決，迫使更多人流入租務市場，相信短期內租金仍有上升動力。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論