2017-10-28
東方日報
將軍澳新盤愈賣愈旺場,證明社區配套完善的新市鎮居所,深受置業人士追捧。其實,香港三大較受歡迎新市鎮─將軍澳、馬鞍山及東涌,居住環境各具特色,但講到樓價走勢,邊區指標屋苑在過去十年成功跑出做贏家?
九十年代被視為新盤「重災區」的將軍澳、馬鞍山及東涌區,曾經歷過供應源源不絕的年代,但九七亞洲金融風暴爆發,加上○三年沙士疫潮,一度令樓價暴跌至谷底。
隨着這三大新市鎮的社區及交通配套日漸成熟,區內居所成為用家及投資客入市熱選,樓價大翻身,不但走出谷底,而且跟隨大市重拾升軌。
部分升幅贏太古城
據美聯物業研究部數據,可以比較過去十年這三大新市鎮指標屋苑的樓價走勢,部分升幅比港島龍頭藍籌屋苑太古城還要大。有意在這三大新市鎮置業的人士,入市前不妨作個參考格格價。
馬鞍山 新港城十年急飆2.34倍
馬鞍山是沙田新市鎮的擴展部分,居住密度出名較低,又有優美吐露港海景相伴,講到居住環境可謂無得輸,更吸引是有「專屬」港鐵馬鞍山線貫通,區內物業是不少置業人士的理想安樂窩。
提起見證馬鞍山樓價起跌的指標屋苑,不得不提聽濤雅苑,開售樓花時正值九七樓市最高峰時期,首批建築呎價開價約6,148元仍大收旺場。及後亞洲金融風暴衝擊,部分買家無力供款要撻訂。九八年開售的2期貨尾單位,每呎售價更勁減至約3,000多元。部分高位接貨業主,即使長揸至近幾年才轉售,仍要蝕賣。
區內細價樓可看好
時至今日,馬鞍山樓價明顯收復失地。據美聯物業數據顯示,指標上車屋苑新港城,過去十年實用呎價勁升2.34倍,不但跑贏三大新市鎮的指標屋苑,升幅遠勝同期只升1.5倍的太古城。馬鞍山中心及翠擁華庭同期實用呎價亦漲2.2倍。
值得一提是,樓價曾大上大落的聽濤雅苑,近十年只升1.68倍,而以上一代馬鞍山豪宅樓王雅典居,十年間升幅僅1.46倍,跑輸其他馬鞍山指標屋苑。現時雅典居三房戶入場1,000萬元有找。
美聯物業首席分析師劉嘉輝認為,由於樓市辣招,中上價屋苑樓價升幅不及近年熱搶的細價屋苑,只要樓市辣招政策不變,相信未來細價樓仍跑贏大市。中原胡耀祖稱,馬鞍山市中心入門價首選新港城,叫價500萬元。年輕屋苑最平可揀臨海而建的海典灣,一房戶叫價560萬元。
將軍澳 新都城兩房癲嗌570萬
相比起東涌及馬鞍山,將軍澳居住密度較高,但地理位置最近九龍市區心臟地帶,而且交通網絡四通八達,向來是中產家庭的聚居地。
對於不少九十年代進駐將軍澳的居民來說,最深刻莫過於港鐵將軍澳線未通車前,要捱將軍澳隧道大塞車的日子,加上社區未成形,與今日配套成熟的中產社區,不能同日而語。
雖然將軍澳線於○二年開通,但沙士來臨令區內樓價直插谷底,新盤更掀起割喉式劈價戰,最經典是當時開盤的將軍澳廣場,首批單位平均建築呎價低過2,000元搶客,兩房戶最平100萬元有找,成為當時熱話。
樓價普遍累漲兩倍
經歷過樓市低潮期的將軍澳屋苑,近十年樓價拾級而上。據美聯物業數據,主攻上車盤的新都城及新寶城升幅最「標青」,期內實用呎價勁升約2.3倍。將軍澳廣場近十年實用呎價急漲2.15倍;將軍澳中心及九七將軍澳一代樓王東港城,同期均升逾兩倍。
不過,蔚藍灣畔及維景灣畔,近十年實用呎價分別只升1.62倍及1.7倍。港置劉浩勤認為,這兩屋苑的兩房戶尺碼較大,在近年單位愈細愈受上車客追捧下,難免受冷落。現時區內兩房入門盤首推新都城,最低消費約570萬元。
事實上,近年屋苑愈起愈豪華,不乏大單位吸客。劉浩勤指,現時最貴二手放盤為天晉1座極高層四房雙套房大宅,實用面積1,305方呎,叫價4,000萬元。
東涌 藍天海岸入門盤520萬
東涌新市鎮位於大嶼山北部,因坐擁港鐵東涌線優勢,加上赤鱲角國際機場近在咫尺,樓價又是三大新市鎮中最相宜,吸引不少置業人士,除了「穩膽」機組人員外,亦不乏中外人士,客源甚廣。
要描述這個新市鎮的發展初期,用荒山野嶺來形容並不為過,尤其是首個落成公共屋邨富東邨九七年入伙初期,港鐵東涌線未通車,周邊配套未到位,便利程度難與今日相比。
映灣園十年僅升1.7倍
跟其他新市鎮一樣,東涌發展初期開售的私樓以平價招徠。九九年開售的首個東涌私人屋苑東堤灣畔,首批單位以建築呎價3,138元突圍,較機鐵沿線上蓋屋苑低三成。之後登場的映灣園愈賣愈平,沙士年開售的映灣園2期首批單位平均建築呎價1,560元,較1期首批勁減28%,入場費110萬元,比今日車位價還要平,見證東涌樓市起跌。
據美聯物業數據,雖然東涌樓價未追上將軍澳及馬鞍山,但近十年升幅仍然可觀,其中藍天海岸升得最勁,十年間實用呎價漲2.13倍。最近港鐵東涌站旁的東堤灣畔及「姊妹」盤海堤灣畔,近十年實用呎價升約2倍;反觀映灣園過去十年只升1.69倍。
美聯李錦榮表示,現時區內入門盤要數藍天海岸及近年入伙的星薈一房戶,入場費分別為520萬元及590萬元;兩房戶首選映灣園,實用面積541方呎,叫價595萬元。另外,東涌也有大碼單位供應,現時最貴為映灣園5期海珀名邸洋房,實用面積2,355方呎,叫價2,650萬元。
東涌將軍澳投資潛力優厚
三大新市鎮居住環境各有特色,但發展潛力又如何?萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為,東涌受惠港珠澳大橋等基建,未來有望扮演珠三角經濟「橋頭堡」角色,加上近大嶼山新發展區,發展潛力最優厚。
馬鞍山環境佳 配套不足
至於將軍澳社區配套完善,置業需求殷切,更重要是經過多年發展,不再是以往新盤重災區,惟要留意交通配套有點追不上發展,若區內車位不足及將軍澳隧道塞車等有所改善,將有利區內樓價走勢。
馬鞍山雖然居住環境佳,未來港鐵沙中線通車後,將吸引更多住開港島及九龍的人士進駐,可惜區內醫療、零售等配套不足,發展潛力難及其餘兩區。
高力國際亞洲區估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚認為,若要投資穩健,首選將軍澳,尤其政府總部計劃落戶該區,有助商業人口增長,帶動樓價。他認為,港鐵康城站一帶住宅樓價比其他將軍澳屋苑平一截,加上未來社區配套會日趨完善,前景看高一線。
至於想博有顯著升值空間,他認為不妨考慮東涌,雖然東涌樓市未必受惠港珠澳大橋效應,但政府大力拓展東涌新發展區,對區內樓價有帶動作用。