2017-10-17
經濟日報
美國上月宣布正式啟動縮表（縮減資產負債表）計劃後，暫未對樓市構成衝擊，反而受惠公屋富戶政策帶動，換樓活動卻活躍起來。
不少早年低價向政府購入公屋或居屋單位的業主，出售單位後即時套現大量現金，轉投私樓市場時出手也相對闊綽。
公居屋業主 成換樓鏈動力
例如屯門兆軒苑A座一個兩房單位，早前以383萬元售出，業主帳面賺130萬元。出售單位不足1星期，即時以427萬元入市屯門區一個二線屋苑，購入盈豐園2座高層B室，實用面積390平方呎，呎價10,949元，呎價創屋苑新高紀錄。
事實上，近日市場錄得俗稱「串燒成交」的換樓個案，不少售出公、居屋單位的業主短時間轉買私樓單位，帶動換樓活動。根據房委會資料顯示，8、9月份共錄得近300宗綠表公、居屋轉手個案，這類客源成為換樓鏈的最基層推動力。
除了公屋富戶政策外，市建局數月前向土瓜灣庇利街、鴻福街等3個重建項目發出收購建議，呎價為實用面積每平方呎1.5萬元，涉及1,179個業權，該批受惠業主不少已經收到補償金，上月底開始釋放到市場買樓。
紅磡黃埔新邨一個實用面積413平方呎的單位，上月底以627萬元易手，造價創屋苑兩房單位新高紀錄，買家便是該批舊樓業主。
代理指出，這批舊樓業主收取補償金後，3個月內便要交樓給市建局，所以入市決定相當快，而且他們手持最少400萬至900萬元現金，所以他們不會承造按揭，只要目標單位合心水，便會即時出手入市。年老一輩多數留在原區置業，年輕的或會流向外區的新盤市場，所以這批實力買家帶動不少換樓活動。
造價破頂推動 私樓價新高
事實上，在綠表公、居屋單位造價不斷破頂的推動下，近期藍籌私樓市場也錄得多宗破頂個案，例如鰂魚涌康怡花園3房大單位，在10天內兩破頂，最新J座一個實用面積902平方呎的3房單位，以1,650萬元沽出，呎價18,293元，造價較同座另一3房戶1星期前造價1,625萬元，再升25萬元；而荔枝角美孚新邨「翼海」單位，亦在美國宣布啟動縮表後，以1,488萬元售，呎價逼近1.5萬元，屬於屋苑次高。
其他私樓屋苑例如黃埔花園、太古城、海怡半島、日出康城領都等均錄得造價逾千萬元的大碼單位成交個案，反映二手換樓市場仍有一定動力。
撰文: 唐榮
欄名: 專家樓論