讓人眼紅的租金回報

買樓收租再度成勢，唐榮發覺近日不少租務成交回報愈來愈高，去年買入樓花，近日入伙租出，回報直撲5厘，應該高於大部分屋苑的平均回報率水平。 利嘉閣地產發布，深水埗Belgravia Place I 1B座高層16室的二手租賃成交個案，單位實用面積約199平方呎，採開放式間隔，望內園及部分海景。新租客為公務員，客人心儀屋苑全新入伙，兼有大型住客會所，加上交通便利方便返工，落實洽租。 業主原以14,800元放租，議價後以13,800元合理價租出，折合實用面積呎租約69元。據悉，業主於2024年3月以約354.5萬元一手購入，呎價17,814元，現租金回報約4.7厘。 深水埗Belgravia Place I 回報4.7厘 唐榮嘗試給這位收租回報相當可觀的業主推算，如果單位計劃由長線出租轉作出售，以現水平年租金收入165,600元為基礎，由於單位連租約放盤，要給新買家一個合理回報入市，假設採用一般細單位3.7厘回報計算，單位推敲市值達到450萬元，帳面有近100萬利潤。 這種買入投資獲取4厘以上交易亦在豪宅二手盤出現，利嘉閣地產發布，灣仔會景閣高層6室租賃，實用約706平方呎，2房間隔，外望開揚山景。 新租客為區內人士，鍾情單位間隔合用，附帶雅致裝修，位處高層，光猛舒適，加上地點優越，區內交通及民生配套完善，睇樓後即與業主議價洽租。業主原叫租42,000元，議價後以合理價39,000元租出，折合實用面積呎租約55元。 據悉，業主於今年9月以約1,110萬元購入單位，呎價15,722元，現成功租出，租金回報約4.2厘。如果這個單位同樣由出租投資轉連約售，同樣給新買家3.7厘回報，大概放售價可以調高至1,350萬元水平，帳面利潤有240萬元。 美孚新邨麗港城 呎租同升6.3% 4.7厘為甚麼高於大部分屋苑回報率？一些參考數據，中原地產發布在143個成分屋苑中，9月租金回報率高於H按息（3.375%）有99個，即近69%屋苑供平過租，其中租金回報達4厘或以上的屋苑有28個，回報率較高的首十個屋苑為：黃埔新邨5厘，得寶花園4.7厘，荃威花園4.7厘，只有3個高於或等於4.7厘，河畔花園、富豪花園、華景山莊都是4.6厘，南豐新邨、嘉輝花園和香港黃金海岸都是4.5厘，新峰花園4.4厘。 如果以今年內租金表現，十大屋苑作為參考，則有8個屋苑上升。當中美孚新邨及麗港城呎租升幅最大，同樣較去年12月上升約6.3%，相反，映灣園呎租較去年12月下跌約7.6%，康怡花園年內呎租亦跌約1.3%（見表）。 撰文： 唐榮 欄名： 專家樓論