資助房屋好難升級

沿着置業階梯一步步爬升是不少港人夢想，不過，最近有報告指，資助房屋要跳上私樓，並不容易。 透過地產站的資料搜尋，發現過去半年只有極少量的相關報道，這種樓換樓成交量極少，例如今年1月馬鞍山錦龍苑A座高層1室401平方呎，業主以418萬元自由市場價售出，同月以550萬元買入同區雅景臺4座高層B室607平方呎；不過，雅景臺是房協項目，一賣一買差價132萬元。 過去半年 置換私樓成交極少 再找已是去年12月，元朗天祐苑433平方呎業主，以276萬元售出後，選擇天水圍嘉湖山莊麗湖居546平方呎3房，成交價435萬元。一賣一買差價159萬元。 早前團結香港基金一份報告提到，資助房屋業主出售單位意向偏低，對於持有在新居屋年代前落成、面積較大單位的大部分業主來說，他們通過出售持有單位，進行換樓升級的需求相對較低。由於資助房屋與私人住宅呎價有一定差距，在私人住宅市場購買面積相若或更大單位的成本，可能令人望之卻步。 至於持有面積較小單位的資助房屋業主，之所以不願出售單位，可能是因為無法負擔遷往私人住宅的費用。儘管由於單位總價較低，這些面積較小單位入場門檻同樣降低，但這也意味着未來轉售單位時的資本增值較少，從中所得甚至少於置換私人住宅單位的所需首期。 附表說明小型資助房屋單位業主置換私人住宅單位時面對的困難。以在2018年推售、2019年落成的長沙灣綠置居項目麗翠苑的一個287平方呎開放式單位為例，其在2019年時的一手售價約為188萬元；而於2024年12月轉售時的成交價為279萬元，帳面獲利91萬元。 轉售獲利金額 不夠付私樓首期 報告假設原業主將所有的轉售獲利都用於購買私人住宅替代單位的首期，並取得8成按揭，該業主理論上可負擔的最高樓價為455萬元。然而，在不考慮坐向、景觀和樓層等因素的前提下，從成交數字顯示，這樣的負擔能力並不足以在同區實現合乎情理的換樓升級（即置換成兩房單位）。 以279萬元賣出綠置居後假設換樓，舉例樓齡3年的住宅項目睿峰的一個447平方呎單位，於2024年12月以778萬元成交，如果一賣一買差價將高達499萬元。即使買家願意降低樓齡要求至20年左右，西九四小龍之一的宇晴軒的一個445平方呎單位，於2025年3月以668萬元成交，同樣無法負擔，一賣一買差價389萬元。 基金會在仔細觀察截至撰寫本報告時的近期成交記錄後，發現只有樓齡已超過50年的美孚新邨提供了可負擔的置換選擇，其一個437平方呎單位於2025年3月以455萬元成交，一賣一買差價仍達176萬元。升級不容易！ 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論