2024-11-19
經濟日報
上月牛頭角得寶花園一個253平方呎單位，成交價275萬元，若以平均呎價43.5元租出，月租約11,000元，回報超過5厘。租金升樓價跌，繼續有多個屋苑回報率高於4厘，得寶花園率先突破5厘。
牛頭角得寶花園H座低層4室，實用面積253平方呎，屬1房間隔。據悉，買家為外區客，心儀單位間隔四正，而且價錢相宜，睇樓後即場議價入市，以275萬元承接單位，新買家自住，實用呎價10,870元，成交價重返2013年水平。
不過，如果作出租用途，月租假設跟隨平均租金約每平方呎43.5元，月租約11,000元，以7成按揭及25年還款期計，按揭利率由9月初4.125厘減至最新3.625厘，月供9,766元，月供較月租便宜，即使再低1,000元租出，仍維持供平過租，而當中有5,815元償還本金、3,951元還息。
得寶花園租升價跌 回報5.2厘
中原地產一份報告統計138個成分屋苑中，9月份租金回報達4厘或以上的屋苑有22個（見表），較8月再增加4個。得寶花園租升價跌，推高回報率達5.2厘，是2012年1月後逾12年以來首次有屋苑回報升破5厘，當年美景花園回報為5.3厘。所以，不少業界講述供平過租時，多會引用得寶花園為例子。
翻查差餉物業估價署的回報率數字，2024年9月數字，最細431平方呎以下單位回報率3.7厘，是樓價跌、租金升創造的高回報。
01至03年 細單位回報見6.5厘
同樣例子亦出現在本世紀多次跌市期，以細單位為例，2008年金融海嘯時，租金回報曾見5.1厘，又或2001至2003年，樓價反覆尋底，細單位回報亦曾高見6.5厘水平。
附表統計，回報超過4.5厘的還有：河畔花園4.9厘，嘉輝花園、大埔中心4.8厘，黃埔新邨、荃威花園4.6厘，南豐新邨、青怡花園4.5厘。好明顯細單位的回報較理想，附表亦以細單位為主。
中原地產報告又指出，主要屋苑回報方面，美孚新邨4.5厘，沙田第一城4.3厘，新都城、映灣園4厘，杏花邨、康怡花園、黃埔花園3.9厘，尚悅3.8厘，海怡半島、麗港城3.7厘，太古城、太湖花園、嘉湖山莊3.6厘，Yoho Town、迎海3.2厘，名城3.1厘。
中原地產估計，今年9月起進入減息周期，本港主要銀行下調最優惠利率0.25厘，H按息回落至3.875厘，同期租金回報率低H按息（拆息計算按揭）0.405厘，兩者差距連續5個月收窄。11月銀行第二次減息0.25厘，預料回報率與H按息差距將進一步縮窄到約0.23厘左右，供平過租有望重臨。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論