樓齡與樓價迷思

最近有客戶向筆者查詢，為何傳統屋苑的樓價，近年的走勢，比新型屋苑好像落後了？就着這個問題，筆者嘗試做一些研究，以解釋這個現象。 我們首先揀選了樓齡接近40年或超過了40年的傳統屋苑，例如太古城、美孚新邨、黃埔花園等等，與樓齡在20年左右的新晉屋苑，如嘉亨灣、曼克頓山、翔龍灣等，比較在過去10年的樓價變化。 發現這些傳統屋苑在10年間大約上升了18%至25%，而新晉屋苑則上升了29%至35%。那麼為何傳統屋苑會跑輸呢？其實傳統屋苑的樓齡，很多已接近半世紀，以屋苑最早落成年期計：美孚新邨樓齡有56年、太古城的為48年、沙田第一城44年、黃埔花園39年。由此可見，樓齡為樓價走勢上一大因素。 樓齡大 升值潛力較遜色 針對傳統屋苑樓價升幅較慢，背後原因綜合有3點：第一，銀行在審批按揭年期時，其中一個考慮因素就是樓齡。一般銀行會以80或75減去樓齡作為年期。所以樓齡愈大，樓宇按揭年期愈短。一個可按年期少於30年的物業，作價必有所折讓。 第二，物業年齡愈大，維修保養的成本及需修理的項目會愈多，例如外牆、升降機、喉管等，因此樓價一定反映出來。 第三，由於建築物條例修改（如針對環保建築）及市場需求轉變等因素，新晉屋苑在樓宇設計及功能上一般都比傳統屋苑為高，加上新屋苑有設備齊全的會所，以及有美輪美奐的浴室和廚房，都省卻很多裝修費用，所以買家都願意付出多一點。 不少傳統屋苑地理位置優越，所佔地盤過萬呎，交通方便，不少坐落於港鐵站上蓋，或附有海景的市區位置。但很多傳統屋苑樓盤的實用面積呎價都只是介乎11,000至14,000元。若換了是新樓，樓價起碼高出一至兩倍。 研究亦發現，樓齡愈接近50年的屋苑，樓價的折舊率會愈高。這與前面提到按揭年期因素，有莫大關係。 當然無論是新樓或舊樓也有捧場客，正所謂「百貨應百客」。但銀行及專業測量師在估值時，樓齡及樓宇質素確實佔一個重要因素。大家在選購住宅物業時，不妨可觀察一下樓齡與樓價的關係。 撰文 : 郭偉恩 世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事 欄名 : 專家論市