2024-01-03
經濟日報
按揭利息處於4.125厘高位，雖然租金持續上升，而統計屋苑的個別回報高逾4厘，似乎仍未打動市民調動資金，重投物業市場。
經絡按揭轉介早前進行一項2024年置業意向取態調查，逾2成半（27.5%）受訪市民，認為息口持續上升最影響今年樓按市場發展。本港經濟未完全復甦，加上加息壓力下，大部分市民的置業部署傾向持審慎態度。
唐榮特別留意沽壓情況，在考慮賣樓的市民中，原因為「認為未來樓價上升空間有限」或「轉向更高回報的投資」各佔逾2成半（26.2%），其次為「移民而賣樓」佔19%，「有資金需要」則佔16.7%。換言之，賣樓追求更高回報，屬於最高佔比之一。
市民置業部署 多傾向審慎
在靜觀其變以及沒有置業打算的市民中，逾4成半（46.6%）會將資金投放於「定期存款」，其次為「先儲蓄不作任何投資」佔23.6%，「將資金投放於股票市場」佔18%。其中超高佔比是定期存款（見圖），不過，早前《經濟日報》網站有提到，近期已有多間銀行下調港元定期存款年利率，包括有大銀行減息，一般客戶險守4厘。亦有銀行卻加了12個月年利率，由4厘加至4.2厘，但起存門檻不低，需100萬元新資金。小型銀行亦輕微上調存息，3個月存期有4.8厘。
再看看租金回報，中原地產研究部一份報告指出，2023年10月CRI回報率最新報2.95%，按月升0.08個百分點，創81個月（逾6年半）新高，重上2017年1月時水平。租金升勢持續，而同期樓價跌勢未止，相信2023年底前CRI回報率將升穿3厘水平，有望創2016年後（近7年）新高。
如果翻查個別屋苑，在138個成份屋苑中，去年10月份租金回報達3厘或以上的屋苑有62個，比9月份增加6個。回報較高的成份屋苑計，港島方面，嘉輝花園3.73%、嘉薈軒3.64%、香港仔中心3.22%。九龍方面，黃埔新邨4.20%、得寶花園4.00%、淘大花園3.75%。新界東方面，河畔花園3.85%、沙田第一城3.78%、大埔中心3.54%。新界西方面，美景花園3.90%、青怡花園3.90%、疊茵庭3.71%。
主要屋苑回報方面，康怡花園3.09%、太古城3.00%、海怡半島2.94%、美孚新邨3.70%、黃埔花園3.46%、新都城3.01%。如果與4.125厘新造按揭利息比較，只有極少數高齡屋苑，如黃埔新邨，達到4.2厘，超過按息。
銀行高息定存的利息會不會逐步減下來？目前可以預見，2024年有多種作用力糾結在一起，租金升、樓價跌，使收租回報率緩慢上升、定存利息或會緩跌、按揭利息亦有機會輕微回落。試想想，按揭利息3.5厘、住宅租金回報又是3.5厘、定存又是3.5厘，屆時，上述相同的受訪者，選擇會不會改變？
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論