2020-09-16
經濟日報
居屋2020現正接受申請，成為近期社會上一個熱門話題，今次是復建居屋之後，單位數目最多的一期，在私樓供應逐步減少的情況下，到底上車的需求能否引導到資助房屋，將會相當關鍵。
私樓供應減 居屋數量增
根據地產站早前報道，「居屋2020的4大新居屋屋苑，包括鑽石山啟翔苑及馬鞍山錦駿苑等，共提供逾7,000伙單位，上周四（10日）接受申請，明年1月攪珠，6月揀樓。」今期新居屋逾7,000伙，屬於復建居屋之後最多的一期，相較2019年新居屋約4,900伙，大約多出43%。
如果按照運輸及房屋局之前公布的數據，未來5年將有3.09萬伙居屋供應，即平均每年有逾6,000伙，較過去5年（2015/16年度至2019/20年度）平均3,788伙供應，增加63%，當中高峰期在2024/25年度，將會有1萬伙居屋供應，以提早2年預售樓花計算，大約在2022/23年已經開始有供應。
新居屋的供應增多，並不是整體土地供應增多的效果，而是長遠房策將公私營房屋比例，由「六四比」變「七三比」，再將大量原本作為私樓發展的用地撥作公營房屋所致，可以說是用私樓供應換取得來。
私樓換公屋、居屋的副作用開始呈現，正如唐榮之前多次提及，私樓在未來幾年逐步減少的趨勢，已經是無法扭轉，由土地供應、動工量已經開始逐步反映，未來1至2年會逐步反映在樓花供應上面，再之後就會反映在落成量上。
從數字來看，私樓供應轉居屋只是「左袋換右袋」的調動，市民實際買樓、上車機會到底是多了還是少了？
如果以私樓新盤，加新居屋、綠置居計算，按照單位銷售的時間計算，去年2.1萬個新盤，加上開售的「居屋2018」、「綠置居2018」，整體供應量達2.8萬伙，的確較過去只有私樓供應為多。
今年受疫情影響，發展商推盤減少，首8月一手成交量只有9,125伙，地產代理估計，全年會有1.5萬伙，再加上4,900伙的「居屋2019」、3,696伙的「綠置居2019」，總供應量大約23,600伙。
至於明年，如果以過去5年平均一手私樓銷售量1.78萬伙作為基礎，加上7,047伙「居屋2020」、大約4,000伙的「綠置居2020」，總供應量亦達28,847伙，算是頗高水平。
夾心中等戶 上車仍艱難
整體供應數字看似增多，似乎居屋等帳面上能夠填補私樓減少的影響，但實際市場運作。私樓及居屋的買家又是否真的是同一批購買力？
按照最新「居屋2020」，白表一人申請者及家庭申請者的入息上限，上調至3.3萬及6.6萬元，以2020年第二季統計處的調查，覆蓋了全港超過8成的家庭收入。
不過，在白綠表比例影響下，實際上相對夾心的中等收入，並不是居住在公屋的家庭，過往可能是新盤細單位的購買力，實際能夠入市的機會未必有明顯增加。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論