高成數按揭大增

昨日有報道指出，去年施政報告放寬按揭保險計劃，高成數按揭大增，由計劃推出至今年8月底累計獲批出的宗數達25,200宗，較今年3月底多出16,125宗。600萬至1,000萬元二手成交量大增，亦反映這個趨勢。 俗稱林鄭plan的放寬按保計劃，是將原按保九成按揭的樓價上限，由400萬元提升至800萬元、八成按揭的樓價上限由600萬元提升至1,000萬元。早前美聯一份報告已經指出，今年樓市受疫情影響，首8個月整體物業註冊量按年亦明顯下跌。據資料顯示，今年首8個月整體物業註冊量合共錄45,715宗，較去年同期55,030宗下跌約16.9%，跌幅主要來自新盤及非住宅市場。 但值得留意的是，當中二手住宅市場表現相對理想，今年首8個月錄30,235宗註冊登記，比起去年同期29,766宗輕微高出約1.6%，逆市上升，當中不同金額的二手物業實際上走勢各異。據資料顯示，今年首8個月二手住宅註冊量中，600萬元或以下及逾1,000萬元個案，分別按年跌約13.5%及約17%；反觀，逾600萬至1,000萬元個案按年卻顯著上升約37.8%。 箇中原因是去年10月，政府放寬按揭保險以協助市民上車的措施，而逾600萬至1,000萬元物業正正受惠其中。在此消彼長下，年內首8個月整體二手住宅註冊量得以按年平穩，甚至錄輕微升幅（見圖）。 600萬元單位為數最多，而600萬至1,000萬的成交亦大增，這些都極可能是高成數按揭帶來的影響，再看看一些數字，8月底發布的金管局住宅按揭統計，隨着樓價回穩，再加上新按保下推動借貸款額增加，7月平均貸款額增加至476萬，較6月份輕微增加1萬，刷新最高金額紀錄。7月份平均貸款合約期減少1個月，回落至330個月，即平均新批按揭年期為27.5年，貼近歷史最長紀錄。 倘樓價年跌逾1成 恐資不抵債 多借有沒有風險？還是要面對可能出現資不抵債的問題，附表是一個模擬例子，當500萬樓價借足九成，供款一年後，尚欠銀行437萬左右，只要供款的這一年樓價跌13%，便會出現資不抵債，一年跌一成多會不會出現？根據差估署資料顯示，最近期的一次樓價回落，是去年5月至今年2月，大約9個月時間，樓價錄約6%跌幅，倘是某些資助房屋或銀行僱員達的九成半超高成數按揭，已經跌入資不抵債之列。 撰文 : 唐榮