2020-09-14
經濟日報
壽山村道37號美國領事館屋地以25.66億低價售出，樓面地價低見5萬多元（見表），在中美交惡的背景下，恒隆可謂成功執死雞，今次成功平執靚地，日後重建轉售的利潤空間將更大。
備受市場注意的美國政府持有的壽山村道37號屋地，終於在日前落實以25.66億元售出，買家為恒隆地產 （00101） ，地皮現建有6幢住宅合共26個單位，地盤面積94,796平方呎，以0.5倍地積比計，可重建面積約47,398平方呎，以此計算，地價僅54,137元呎。今年由於疫情關係，大額買賣甚少，今次壽山村道屋地成交已屬今年最大宗住宅物業買賣。
地價5.4萬元呎 低比鄰地37%
今次成交價遠較市場估值為低，早前市場曾對物業估值50億至70億元。而同區對上一幅私人屋地轉售，為比鄰壽山村道39號屋地，由中資華潤置地 （01109） 以59.29億元購入，以0.75倍地積比率計算，可建樓面約6.9萬平方呎，每呎樓面地價85,847元，如果作直接比較，今次恒隆的地價比華潤地價低37%，不過，根據分區計劃大綱圖，其實恒隆亦可以透過補地價令物業以0.75倍作發展，可建樓面隨即增至71,097平方呎，每呎地價36,092元，再用此價跟華潤比較，更足足平了近6成。
雖然業主美國政府透過領事館發言人表示接獲多份標書，不過據唐榮了解，實際有參與入標的發展商不多，有發展商曾私下透露，在中美摩擦日益劇烈下，今次的交易或多或少涉及政治因素，故不方便參與入標。而事實上，壽山村道37號位處於壽臣山地勢最高的位置，能夠望到深水灣的海景，據過往經驗這些貴重豪宅靚地必定是發展商必爭的土地，今次受市場冷待，恒隆以低價投得地皮，可謂成功「執死雞」。
同區新盤 平均呎售約9萬元
今次恒隆平執壽山村屋地，可謂已封蝕本門，項目以發水10%後的樓面面積計算，可建樓面約5.21萬平方呎，項目重建以頂級豪宅發展，假設以1萬元建築成本計，連同地價總成本約30.87億元，每呎地價總成本約59,208元，以實用率8成及以利潤率兩成作推算，其實實用呎價大概賣8.9萬元一呎，已經有合理利潤。
以現時南區新盤淺水灣道90號作參考，平均成交呎價約9萬元，已經售出多個單位，故恒隆實在不用擔心市場缺乏承接力，況且從地理位置、樓齡而言，壽山村道37號比同區其他項目有更多優勢，兼且業主亦能透過補地價擴大樓面，利潤空間將更大。
撰文 : 唐榮