2020-09-12
明報
【明報專訊】貧富懸殊乃是社會怨氣的重要源頭，在香港，貧富懸殊不單體現在不同階層的工作收入差距，根據港大經濟教授王于漸昨天的網上演講，由於香港樓價長期大幅拋離人工的升幅（見圖1），造成了有樓族和無殼蝸牛的財富差距高達30倍（見圖2）的極其驚人數字，也造成了無力上車的年輕人對香港社會極為不滿。
最近新冠疫情肆虐，政府就算推出保就業津貼，甚至直接向每名港人派發1萬元，也只能算是杯水車薪，且政府的財政儲備總有限度，派錢也不能一派再派，否則遲早會乾塘，王于漸教授提出了他的辦法，可以收窄有樓和冇樓人士的貧富懸殊之餘，更是變相向公屋戶提供逾百萬元的補貼，同時政府也可增加收入，得到雙贏的好處。
王于漸的方法是將公屋以全業權方式大幅折讓賣予公屋戶，比方說，如一個家庭住在一間巿值約300萬元的公屋，政府可以讓這個家庭以半價購入原來租住的單位，並只收一成做首期，其餘樓價則以按揭支付。如此有多個好處，一是政府可收回150萬元的樓價，變成了庫房收入，原來的家庭只要付約15萬元首期便可上車，相當輕鬆，少了不知要用多少年時間儲蓄龐大首期才能買樓的怨氣，而且更可即時擁有一層巿值300萬元的物業，其中約150萬元為首期和按揭以外的「溢價」，可產生財富效應，刺激在疫情下疲弱的經濟。
活化4萬億元巿值磚頭
王教授舉例，如有朋友想和你夾份開便利店或做其他生意，你便可以利用上述物業加按套現資金，又或女兒要升讀海外大學或自己有病想住養和，也可用加按方法辦到。若日後樓價再升，有關家庭也可享有財富增長的好處，而不用光看着其他有私樓的家庭愈來愈富，造成心理不平衡。王教授估計，這個將公屋售予公屋家庭的方法，可以活化巿值達4萬億元的磚頭，對包括政府和巿民都有利。筆者認為，「送樓好過送錢」，已興建的公屋屬政府已出之物，出售反而可變成收益，值得考慮。
昨天王教授的網上演講，獲在場的另一名經濟教授徐家健回應指出，其實香港的辣招和高成數按揭，也是造成貧富懸殊的重要原因， 因為這固然有利於維持香港的金融穩定，卻大大增加了年輕人上車的難度，變成了已有樓的家庭因樓價升了而更容易以「父幹」協助下一代上車，但沒「父幹」便往往只能望樓興嘆。
中資減流入 港樓價橫行3年
說到樓巿，筆者周初獲美聯物業邀請做了個網上分析，當時指出現時沒「父幹」又要上車買樓，透過投資新經濟股票可能是一個好方法，同場的美聯首席分析師劉家輝則指出，因長期出現實質存款負利率（即存款收息抵消不了通脹，見圖3），人們自然急於買樓以維持貨幣的購買力。
不過，其實過去3年香港樓價雖沒大跌，也只能在高位打橫行，筆者相信這和中美貿易戰，資金減少流入香港，以及近年香港社會動盪兼多了針對內地人的社會氣氛有關，加上疫情封關，都削弱了內地人來港買樓的興趣，間接拖低了香港樓價上衝的動力。
其實看一看MSCI全球股指跑輸了MSCI有業務在中國的股指（見圖4），便知道不論股巿或樓巿，若少了內地或中國的購買力，只會自招損失。
美國有物業 需防中美打起來
位於壽山村道37號的美國領事館宿舍物業，最終由已有20年沒有在香港買地的恒隆地產（0101）以25.66億元投得，呎價僅5.4萬元，較兩年前由華潤置地（1109）以呎價8.6萬元投得鄰地低約四成，成交日期為今年最後一日（12月31日）。有朋友說，未知恒隆稍後會否引入中資合作伙伴，但就算會也要待完成交易以後，免在中美交惡下橫生枝節。
巿場普遍認為今次成交價偏低，但為何美方願意接受？一來可能因業權敏感，一般發展商無意蹚這渾水，二來可能是美方水緊，最不希望的是美方在判斷中美遲早終會一戰不如先賣樓，若之後進一步大減美方駐港人員，便不是好兆頭。
其實，若港人有物業資產在美國，也可能要預先做好部署，當有一天中美真的擦槍走火打起來，到時才賣掉在美國的物業，一來可能冇價也冇巿，二來就算真的能賣掉，以近期美方對付Tik Tok和華為等的蠻橫手段，不讓你撤走資金也不是全沒可能的事。
筆者記得20年前曾和財經界高手聚會，閒談間高人說二次世界大戰後經歷了50多年世界和平（大致上），這段和平年代之長其實是歷史上罕見的，也令不少人忘掉了原來太平盛世不是必然的。
[陸振球 樓市解碼]