2020-09-11
經濟日報
香港豪宅單位供應少，造價一向相對穩陣。然而受新冠肺炎疫情影響，不少豪宅業主資金鏈斷裂，市場爆出多宗豪宅過度借貸而淪為銀主盤或蝕讓個案，對豪宅價格帶來暗湧。
從差餉物業估價署公布的數據來看，過去一年豪宅樓價表現的確優於大市，E類大單位（1,722平方呎以上）樓價指數最新報320.6點，與去年年底比較甚至錄得9.3%升幅，跑贏各類單位。不過，面對疫情衝擊，豪宅價格正面對3大挑戰，後市走勢並不樂觀。
過度借貸 資金鏈斷裂「急賣」
第一個挑戰是，新冠肺炎疫情衝擊下，過去一向持貨力強的豪宅業主，面對的資金壓力遠比細價樓業主大，不少豪宅業主將單位不斷加按套現周轉，最終因為資金鏈斷裂而淪為銀主盤，市場出現不少減價或蝕讓個案。例如中半山舊山頂道好利閣一個低層A室，原業主2015年以5,750萬購入，先後累積15次加按套現，最多一次向財務公司借貸6,000萬元，最終淪為銀主盤，上周以6,800萬元易手，雖然帳面升值1,050萬元，但估計也是資不抵債。
事實上，市場仍有大量因為過度借貸而要急於賣樓的豪宅單位，只要隨便找個專做豪宅盤的地產代理，一定可以推介多個「急賣」單位，背後原因主要是業主過度借貸問題，例如紅山半島一個前排海景的董事屋，業主去年加按向財務公司借貸1.2億元，現時在市場放盤叫價2.1億元；其次，貝沙灣5期一幢洋房近2年先後7次加按借貸，原叫價2億放盤，最近調整至1.7億元，接受蝕讓離場等，可見豪宅業主的持貨力，不似預期般強。
有地產代理透露，近10年來香港樓按息率甚低，過去數年不少豪宅業主加按套現，將現金拆借予內地客賺取10至15厘的息差回報。不過，疫情關係內地投資觸礁，於是加按再加按周轉，最終資金鏈斷裂而要賣樓，有機會拖低豪宅價格。
缺內地客 租金回報愈跌愈低
豪宅市場另一個挑戰是，缺乏內地客支持。雖然不少地產代理預期，若疫情受控中港兩地通關，內地客必定重投本港樓市，一定可帶動豪宅升勢。但需要注意的是，肺炎疫情同樣困擾內地經濟，內地富豪來港投資豪宅的熱情能不能維持也成疑問。資料顯示，2017年涉及買家印花稅的個案平均每月319宗，至2019年下跌至每月178宗，而今年首半年平均每月僅56宗，可見內地客入市動力大減。
最後，豪宅租金回報愈跌愈低，也會影響其樓價表現。據差估署《香港物業報告（補編）》指出，今年7月實用面積逾1,722平方呎的豪宅單位租金回報率僅1.8厘，創有紀錄以來新低。
總括而言，現時豪宅市場所面對的問題並不比納米樓少，準買家入市前，宜對豪宅的保值力進行重新評估。
撰文 : 唐榮