2020-05-11
明報
【明報專訊】為什麼香港人喜歡買樓？請看附圖：以1994年1月為基數，看看美股標普500指數、美國新屋價格、港股恒指及香港中原城市指數（CCI）的歷年歷月相對基數上升的百分比。
結果洞若觀火：如果你只投資本港的資產計，平均計，港樓的all-time high超過港股的all-time high。只可惜中原城市指數最早只去到1994年；若果能去到上世紀八十甚至七十年代，就可以看到「信念」和「現實回報」間的互動。現在只能recall自己的記憶：一者係重看李小龍的電影《猛龍過江》時，李小龍角色的comment：「嘩，如果咁大幅地拿來起樓收租，幾好！」二者是上世紀八十年代初的一句說話：「十年黃金變爛銅。」
樓可自住 又可用高槓桿
此二者俱側面反映：香港人並不是「自古以來」就中「買樓兼樓換樓降頭」的。曾經買樓只為收租；曾經黃金係好投資；1998至2003年樓市散晒後，當時有好一輪香港人對地產的興趣不如當時方興未艾的輪、I-kill-you-later、各種ELI/ELN和其他結構產品，直至2008年金融海嘯。之後樓come back之餘，連金都因相信「央行亂泵錢會帶來美元大貶值」而重拾大牛市，直至2018至19年閂水喉並加息才轉弱好一輪。當然，現在又是另一個故事了。
之所以討論為什麼香港人喜歡買樓，因為這陣子人人都問：是時候買樓麼？而其中一個理據，係所謂的「華人文化愛買磚頭」。但係，如果反轉想一想，真的只是「華人文化愛買磚頭」的話，根本就不會問這個問題。
買磚頭比買股票更熱，可以有以下理由：
1. 最明顯，樓可以自住，但你不能「住股票」。股票除了賺差價，就係收息。而樓，除了賺差價，可以自住或收租。自住提供了一個option，有其價值。
2. 在香港，樓可以用好大的槓桿去買，最旺時，特定新盤甚至有所謂的「呼吸plan」，連首期變相都免了，槓桿幾近無限，而且利率奇低。3. 對普通老散來說，抵押磚頭套錢，遠比抵押股票或其他資產套錢容易。
4. 資訊的殘留能力。買樓由「成功經驗」變為「不是最成功經驗」，係要付出一定代價的。何况後來又變成「新成功經驗」，就更不易轉變選擇。
簡言之，在資金永遠都有限下，在香港，分配資金落注到不同資產時，股票和樓之間，捨棄樓的機會成本比港股高，除非港股有像美股或現在黃金般的升幅，這也會是將來投資的變數之一。下周再討論。
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[陳大為 世界為觀]