大手物業十年最差

大手物業買賣創下近十多年最差，放寬按揭後尚未推動大額成交，反映投資市場的狀況仍憂慮處處，特別整體商業租金下挫，投資興趣短期內難轉樂觀。 商用物業成交額 僅2018年1成 戴德梁行最新數字顯示，截至9月初，市場上錄得逾億元物業買賣，僅錄108宗，涉及297億元。回看近十年數字，2010年金額達920億元，而2017及2018年為投資市場高峰，2018年逾億元買賣達430宗，金額約2,515億元。若未來數月沒出現大幅反彈，今年成交金額及宗數，將創十年新低，而金額較高峰期，跌幅達8成。 若細心再分析，便可發現疫情對商業市況的衝擊。截至目前，在第三季32宗逾億元買賣中，69%為豪宅買賣，而涉及金額亦佔35%，涉及非住宅的投資僅錄10宗。今年暫時全年錄得商用物業成交僅涉172億元，與2018年全年1,665億元，目前僅為高峰期1成。 最初疫情出現，不少人預計樓價跌，歷時9個月疫情仍未解除，住宅樓價不僅沒明顯下跌，個別物業價格更創新高。涉及較大銀碼的豪宅，因涉及自用，或因其罕有及獨特性，獲個別實力人士吸納，價格硬淨。商用物業完全是另一市場，投資商用物業，自用比例偏低，有人形容優質豪宅是古董，故以高價才買得，但相信沒太多投資者，會視寫字樓、舖位為收藏品，商用物業價值，完全在其租金表現及需求上反映，租值愈高，物業價格則愈高。 商用物業的需求，與環球經濟表現及商業活動有關，直至今日，本港疫情稍為放緩，但環球狀況尚未穩定，歐美國家疫情反覆，影響經濟發展。本港商用物業，特別是核心區寫字樓，多為外資金融機構使用，環球疫情下需求難免減少，令商廈租金近月明顯下跌。至於商舖、酒店，亦因零旅客下，財團對投資相關物業興趣急降，故成交宗數極少。 關注經濟復甦 寬按揭難打動入市 單計第三季，3億元以上買賣成交實在買少見少，與旅遊關係最密切的酒店，全年原本僅錄兩宗買賣，其中一宗位於西環的全幢酒店，原以3.1億元成交，近日買家決定取消交易，或多或少反映投資者信心仍不足，即使個別物業價格下挫，投資意慾還是很低。 上月金管局減辣，放寬工商舖按揭，成數由4成上調至5成，近兩星期投資市場未現明顯反彈，除了細碼舖位成交略為回升外，全幢商廈、酒店，民生區商場等，仍未見財團爭奪。對大額物業投資者來說，按揭因素僅在其中考慮之列，最關注始終是環球在疫情下經濟復甦情況。現階段投資者似乎仍信心不足，放寬按揭也未足以打動入市。 撰文 : 唐榮