2020-05-08
經濟日報
日前專欄提到香港樓市的平行時空，經濟差但成交旺，其實還有類似的「平行時空」，像二手一面有新高成交，另一面蝕讓散水亦不少。
翻看近日的成交，業主蝕賣個案增多，上月二手市場錄得約30宗蝕賣個案，有哪些樓盤是蝕賣的高危？投資者應該如何慎買？其實都有端倪可供市場參考。
新界豪宅隔涉 超平才賣出
據本報統計，4月份二手市場合共錄得約30宗蝕讓買賣，蒸發市場約8,300萬財富，其中蝕讓成交新界區佔16宗、九龍區佔8宗、港島則佔6宗。而蝕讓的物業特點，新界區洋房是最高危的地區，其二是定價超高的新盤單位。
新界區的豪宅普遍規模大，意味供應夠多，買家選擇的盤源亦自然多，另新界豪宅位置偏遠，屋苑出入不便，令屋苑樓價升幅跑輸大市，大埔比華利山別墅、上水天巒、上水歌賦嶺等等都是蝕賣比例甚高的屋苑，業主往往要以超平價才找到人承接。4月份比華利山別墅便有三宗蝕賣，天巒亦錄得一宗。至於上月最大宗蝕賣個案，為西貢清水灣道清雅苑一幢洋房，以6,800萬元轉售，原業主為一名外籍人士，連釐印費及代理佣金，實蝕逾1,050萬元。
另外，一些新盤單位，昔日發展商以超豪包裝，以高市價開盤，令到今日淡市轉售更加日益困難。例如屯門18逸品一個單位日前以816萬元易手，較3年多前買入價大幅跌價3成，連雜費計算實蝕約390萬元，項目位置偏離屯門區市中心，但在2016年開售時，折實均價亦要1.2萬元呎，當時被指高屯門區市中心二手屋苑市價逾2成。
對比其他細價二手屋苑，這類物業明顯跑輸大市，如投資者打算追求物業升值能力，就應該慎買這類單位。相反，買一些較為大眾化的屋苑，升值能力可能會更高，沙田第一城一個284呎的2房單位，以525萬元售出，對比3年前業主購入價430萬元，帳面賺95萬，賺幅約22%。
別付過高溢價 追逐單位
不過，就算新盤定價高開，其實市場仍然會有不少買家肯入市。其中原因在於新盤通常的付款方案比較彈性，以祥益老闆汪敦敬近日斥超過1.2億元買入的尖沙咀名鑄複式單位為例，成交期長達1,440天，期內買家只需要繳付樓價1成，直至大約4年後才正式上會成交，又可以提前入住，現時一般二手買賣，成交期普遍只有1個半至3個月不等，如此長成交期只有一手市場才有，在資金調動上極具彈性，對不少買家來說一手市場仍有吸引力。
另外，部分餘貨新盤曾推出一些超高回贈優惠，而回贈金額是單位帳面成交價中未能反映，所以，即使今日蝕賣，其實可能當日業主買入曾收取巨額現金回贈，未必是真正蝕讓。不過，唐榮還是那一句忠告，別付過高溢價追逐單位，累積多年升幅也補不回那一大筆溢價。
撰文 : 唐榮