地價仲硬過樓價

疫情爆發第三波以來，樓價出現調整，但政府推出3幅官地招標，地價卻未見下跌，甚至出現創新高情況，反映政府減低私樓供應，對地價有更直接影響，令地價比樓價似乎更加有支持力。 二手氣氛差 惟3官地未見跌價 疫情影響下，近一個月的二手樓市氣氛較差，特別是半新盤或個別豪宅屋苑，出現了不少低市價抑或蝕讓成交，亦反映在樓價指數上，整體樓價亦有輕微的調整，上周五公布，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL最新報177.43點，按周跌0.72%，連跌兩周共約1.92%。 不過，政府推出招標的官地，地價似乎未見有調整的情況出現，由7月份疫情爆發第3波以來，成功招標售出3幅土地，包括兩幅住宅及以及一幅工業用地，地價都未見大跌情況。 早前公布售出的西貢蠔涌西貢公路近響鐘路的住宅地，以約5.3億元售出，中標發展商為華懋集團，以最高可建樓面約5.7萬平方呎計算，每呎樓面地價9,246元，業界對用地估值介乎4.6億至7.6億，反映最終成交地價合乎市場預期。另外，7月底出售的大埔馬窩路住宅用地，由萬科香港財疇以37.05億投得，以可建樓面約78.2萬呎計，每呎地價4,738元，同樣屬市場估值的區間。 比較出乎市場預料，為7月初公布的火炭工業用地，最終由中資中國移動 （00941） 以高價56億元投得，以可建樓面94萬平方呎計，每呎地價5,967元，較市場估值高5成，地價亦屬歷來最貴的工業用地，將發展成數據中心。 土地供應減 恐難現「執死雞」 現時發展商面對的中、短期的土地供應，的確出現減少情況，現屆政府早年將公私營房屋比例由六四比調整至七三比，私人住宅供應已逐漸減少，據運房局早前公布，未來3、4年一手潛在供應9.2萬伙，按季減少3,000伙，是2016年第一季後的新低水平。另外，今季賣地計劃有3幅住宅地推出，合共2,710伙（包括已售出的西貢蠔涌住宅地），累積今個財政年度兩個季度，其中亦只是推出了4,290伙供應，僅佔全年供應目標1.29萬伙的33%，至於供應目標的1.29萬伙，都屬相當低水平。 在可見的中短期內，政府官地的賣地將會愈來愈緊張，但市場上的競爭者發展商並未有減少，以上述提及的3幅土地為例，西貢蠔涌地收22份標書，屬區內歷來最多；大埔馬窩路住宅地亦收13份標書；火炭工業地收9份標書，反應同樣不俗。在土地供應下跌，出價太低很難有執死雞的情況出現，令現時地價似乎比樓價更加有支持力。 撰文 : 唐榮