2020-09-05
明報
【明報專訊】近期較矚目的一宗國際新聞，自是日本首相安倍晉三因病宣布辭職，原來安倍也是戰後保持最長任期的首相，而令筆者關注的是，其任內日本樓價保持平穩升勢，升幅未有大幅偏離日本的經濟增長（見圖1），單以樓價而言，能夠穩中有升相信是大多數人所願，但偏偏自金融海嘯以後，香港樓價升幅遠遠拋離了GDP（見圖2），而這極可能是近年香港社會怨氣累積的重要原因之一。
香港樓價近10多年來大漲小回，甚至升至遠遠脫離一般年輕人的購買力，原因有很多，而筆者相信供應受到限制是重要原因之一。解決香港的地荒屋荒，也不是全無方法，可發展棕地，進行明日大嶼填海，又或發展郊野公園邊陲區，提升發展密度，甚至向中國內地借地（如新界北和深圳交集的河套等）。
最近和地產及測量界朋友飯敘，朋友則提及近一兩年已有人研究在海上毗鄰大嶼山只有數公里、屬內地管轄的桂山島進行填海，然後可租予香港發展住宅，以至貨櫃碼頭等，然後將現在葵涌的貨櫃碼頭搬遷過去，便又可在巿區騰出地皮興建數十萬個單位，可大大紓緩香港巿區缺乏土地發展優質房屋的問題。
可考慮桂山島填海 再租予香港
朋友說，上述桂山島構思方案有數個好處，一是填海水域屬中國管轄，不用向立法會申請撥款或待其批准，可大大減少阻力，二是內地早已掌握了快速兼廉價的填海技術，可省時又省成本，而填海後租予港方使用，只涉及中港兩地事務，只要阿爺和特區政府拍板便可，對解決香港的地荒和屋荒有莫大幫助，加上桂山島極接近香港，不論人流或貨物運輸，只要做好基建及道路，往返巿區隨時不用1小時，經濟效益極高，或至少可讓社會進行討論。
其實，如將來能將葵涌貨櫃碼頭遷往桂山島，不單原有地皮可興建大量優質的公私營房屋，同時也大大改善了周遭的環境。
筆者一直認為，香港的缺地問題純屬人為，因為任何搵地方案都總有反對聲音，政府要做的是「擇善固執」，勿被既得利益者或不知真實世界人士輕易阻撓。
其實，澳門獲准租借珠海橫琴口岸及延伸地皮便是成功例子，可作為香港他日以租借形式向中國大陸爭取發展用地的參考。
傳統方法覓地 必然處處受阻
要解決香港的土地和房屋問題，大家都知道如只按傳統方法，必然處處受阻，須有Think out of the box的思維，而這在投資上也如是，當香港不少老牌發展商仍只懂得買地起樓，早年靠起樓賣樓發達的「超人」李嘉誠，不單早將商業王國國際化和多元化，更是率先進軍新經濟的本地富豪，如其在2013年已投資近日因疫情大流行而熱爆的ZOOM視像軟件，ZOOM最近季度獲利大升33倍，股價一夜間急升約四成（見圖3），李嘉誠由此獲利隨時以百倍計。
基金經理黃國英對此有評論：「香港年輕人口水多過茶，大部分理想可能是讀一世書，然後還要抱怨上車難。這個年代連誠哥都可以靠ZOOM二次暴富，香港又沒有抽取任何資產增值稅，當然要好好研究股票，把握難得一遇的機會。還是抱殘守缺，一味夢想買樓，買唔到固然恨，買得到亦可能得個坐字，看着新經濟狂潮擦身而過，日後心理更加不平衡。」
過去兩年一手樓價打橫行
其實，看看香港地產商的股價，和ZOOM這一類新經濟股的股價作比較（見圖3），便知道現在不知新經濟仍只知買樓或買地產股，能發達的機會極為有限。若看一看Q房網的統計，過去接近兩年的新盤售價，幾乎只能橫行（見圖4），便反映地產發展商的黃金日子已過。
今期《亞洲週刊》報道，為了拯救疫情下的經濟及推動房地產業，馬來亞西政府在疫情期間宣布豁免新房地產買賣印花稅，而為了啟動房地產開發計劃，房地產商則為購屋者吸納銀行貸款及房地產買賣合約律師費，有些甚至提供屋內設備如廚房壁櫥，這使購屋者在房屋建好後即可入住或出租，降低了購屋門檻，也為購屋者解決購屋第一筆費用，這對希望擁有第一間房產的打工一族極具吸引力。Facebook上不斷出現的房地產促銷廣告也刺激年輕人士的置業欲望。
另外，房地產網絡公司iProperty.com.my的最新消費者調查顯示，大馬政府針對疫情宣布行動管制令後，有意購買產業的大馬人反而增至45%，原本有24%不打算購買產業的受訪者，在行管令公布後，反而有意把握購買產業的優惠良機。
該公司行銷與傳訊總經理王秀麗表示，根據調查顯示，雖然疫情帶來前所未見的慘淡市况，但大馬人尋求房地產業的趨勢仍令人鼓舞。
回看香港，樓價未有因疫情而明顯下跌，代理卻要求香港政府減辣或撤辣，又指樓巿剛需求強烈，政府又會否答應？
[陸振球 樓市解碼]