2020-05-05
經濟日報
政府昨日公布,香港的經濟衰退在2020年第一季加劇,本地生產總值按年實質大幅收縮8.9%,是有紀錄以來最大的單季跌幅。經季節性調整後按季比較,本地生產總值的實質跌幅在第一季顯著擴大至5.3%,亦是有紀錄以來最大的跌幅。
去年經濟負增長 樓價亦續升
財政司司長於上月底已經表示,將2020年實質本地生產總值增長預測修訂為-4%至-7%。唐榮過去曾指出,1990年至今的每年經濟增長情況,若以3%經濟增長劃界,這三十年間,全年經濟增長低於3%水平共有十一年,附表顯示,在2008年或以前,每當經濟出現低增長甚至負增長時,樓價同年均出現回落情況,GDP收縮得愈嚴重,樓價跌幅愈顯著,舉例1998年全年經濟增長負5.9%,樓價全年下跌27%,2008年亦跌15%。
不過,2009年金融海嘯後,全球瘋狂放水救經濟,超低息環境持續,加上香港遇上供應偏低等個別因素,似乎扭曲了經濟增長欠佳,樓市表現差、樓價回落的常態。新常態是不管經濟表現好壞,樓價仍然上升,2009、2012、2014、2015年和2019年,經濟增長均出現低或負增長,但無阻樓價升勢,資金湧入房地產市場而出現新常態。正如附表,2009年至今,五個年度的經濟負增長或低增長,樓價升未停,即使去年情況極差,樓價全年計亦有升幅。
甚至社會運動及疫症影響下,上周公布的兩項樓價指數已有初步回穩迹象,差餉物業估價署最新數據顯示,今年3月份私人住宅售價指數報375.3點,較2月份指數373.7點,按月升0.4%,而對上兩個月的指數亦獲上調,當中2月份指數亦由原本370.7點,大幅上調至373.7點,相較去年6月份的高位,目前樓價累積跌幅僅5.4%。
樓市反應滯後 仍存下調壓力
至於反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(簡稱CCL)亦暫時止跌回穩,最新報175.9點,創9周新高,按周升0.12%,連升兩周約0.6%。至於中原城市大型屋苑領先指數則報178.71點,漲0.14%,而CCL(中小型單位)則按周增0.19%,3大整體指數齊升兩周,為5周以來首見,終止早前3周齊跌,反映樓價暫時止跌回穩。
經濟差,樓市不差,是不是真的出現樓市與經濟兩個截然不同的平行時空?唐榮比較相信是滯後反應,金融市場的調整仍未完,失業亦有機會攀上5%或以上,香港現時是「疫情」經濟,接下來還是要看疫情變化,樓市仍存有下調壓力。
撰文 : 唐榮