2020-05-04
經濟日報
環球疫情衝擊營商氣氛，世邦魏理仕指，疫症對商業地產打擊顯著，料今年工商舖租金均全線向下，當中最缺乏利好因素的商舖租金跌幅最大。該行認為，近一年本港仍未出現走資，投資市場年尾有力反彈。
據世邦魏理仕報告指，綜合第一季表現，甲級商廈及物流倉庫租金跌幅5%之內，零售舖租跌幅更甚，達10%。樓價受惠於低息環境，未見斷崖式下跌，但分層寫字樓和物流倉價格跌7%及4%、一線街舖跌幅更見16%。
中區空置率 或升至6%
疫症在首季爆發，更迅速蔓延至全球，世邦魏理仕大灣區及香港研究部主管陳錦平指，商業地產受衝擊較住宅明顯，「住宅以自用為住，空置率較低，樓價下行壓力較細，只是少人投資。但商用物業涉及營商，當生意一跌即縮減規模，減樓面甚至裁員，故此寫字樓、商舖及貨倉，空置率全線上升，租金即下跌。」
形勢上，他預計營商環境未到最壞時間，今年租金勢向下，「視乎疫情及經濟反彈，若受控第四季會有轉機。第二季經濟數字定比第一季更差，第三季跌幅放緩，任何的反彈要等第四季。」歐美疫情未受控，唯一對香港相對有利因素，是內地復原料較快，「內地復工，或對香港經濟活動有一定支持。」
寫字樓最能反映環球企業對前景看法，陳錦平指，跨國企業因環球封關加上歐美本身受疫症巨大衝擊，企業在港擴充意慾欠奉，甲廈空置率料再上升，幸受影響的行業，未觸及中環支柱金融業，「本港失業率由3.5%升至4.2%，而主要集中於零售及旅遊行業，金融行業相對較低，情況未至太差。中環空置率由歷史最低約1至2%，升至現時4.1%，有機會升至約6%，但仍不算高，在金融城市屬平常，升至雙位數才是開始要值得憂慮。預計今年甲廈租金跌約10至15%，中環跌幅較大料約15%。」他指，今年只有50萬呎新甲廈供應，為近年最低，明年亦偏低，涉約100萬呎，略為紓緩租金下行速度。
低息資金流充裕 看好寫字樓工廈
環球封關零遊客，他形容商舖市場完全乏利好因素，「面對目前狀況，普遍零售商只能望天打卦。社會事件持續至疫情，已對零售造成嚴重打擊。無疑租金下跌，租舖成本減低，惟擔心疫情過後示威重臨，零售商仍有後顧之憂，全年舖租料跌25%。」
市場充斥負面情緒，第一季大額買賣僅錄75億元，是近十年第二低。不過，陳錦平指投資市場基本因素不差，「最主要投資者對香港信心很強，兩方面可反映，股市表現上疫情下恒指比歐美股市跌幅較細，第二，銀行體系結餘並沒有因過去9個月社會事件及疫情而大幅向下，非常穩定，引證投資者未有被嚇怕而走資。」
他預計，第四季投資市場有力反彈，「香港資金流充裕，加上低息環境，無供過於求的壓力，投資市場今年稍後穩定下來，甚至輕微上升可期。」他相對看好寫字樓及工業，而商舖市場乏好消息，僅餘有增值空間的民生區商場成投資者之選。
作者：梁建國