2020-08-31
經濟日報
近期住宅租務市場表現未如理想，租金沒有因為暑期旺季來臨而急升，有地產代理將原因歸咎於沒有內地大學生來港租樓，租金因而下跌，甚至有業主因此減價賣樓，究竟是不是沒有內地生租樓，租金就失去支持？
失內地生客源 內籠殘舊減租
無可否認近月大型屋苑租金跌多過升，以沙田第一城為例，8月份連錄2宗月租9,000元的低價個案，是近幾年罕見。地產代理不約而同地指出，租金下跌是因為缺乏內地生租樓。
其實，2宗所謂低價租務個案，單位條件並不吸引。例如沙田第一城38座中層H室，實用面積304平方呎，業主原本叫價11,500元，最終減價至9,000元租出，呎租29.6元，跌穿30元關口。
不過，從地產代理提供的單位照片看，廚房仍保持20至30年前的一手裝修。這類殘舊的租盤，客路一向相對較窄，業主減價吸客也是唯一方法，沒有內地生搶租而減價僅是一個相對次要的因素。
另一個被稱為沒有內地學生支持而租金急跌的是新界北區，粉嶺名都5座低層A室，實用面積399平方呎，以9,800元租出，跌穿1萬元關口。同樣根據地產代理網頁資料所見，單位內籠十分殘舊，不減價很難吸引本地客承租。
白石角4千伙新盤 搶青年租客
事實上，前線地產代理坦言，沒有內地學生搶租只是其中一個向業主「鋤價」的藉口，今年租金急跌最主要原因是，多個入伙新盤供應大量納米租盤，與二手屋苑形成強烈競爭。以大埔白石角為例，多個新盤同時入伙，雲匯、嘉熙及海日灣一共涉近4,000個新供應，單計7、8月暑期租務旺季，上述3大屋苑便錄110宗租務成交。新入伙的海日灣II佔65宗，而且租金漸漸搶高，例如海日灣6座高層B室，6月份初入伙時以9,500元租出，至8月份同座低層B室，月租升至9,800元。
代理指出，沙田第一城2房租客以年輕租客為主，這類租客往往追求樓齡新、有會所的新樓，故大量租客直接轉到白石角租樓。資料顯示白石角新樓自年初開始入伙，同期第一城呎租由高位回落，直至今年6月正式跌穿40元關口，反映近半年大量租客流失後，租金支持位失守。
除入伙新盤搶客外，受新冠肺炎疫情影響，整體經濟有明顯放緩迹象，市民租樓、買樓的態度一定會相對保守，相信租金回落會較樓價回落明顯。因為銀行推出「還息不還本」措施有助供樓業主度過難關，但租客則沒有相關措施保護，租金面對下行壓力相對較大，尤其是樓齡較大的舊樓，所以未必是沒有內地生而令租金下跌。
後記：提到內地生租樓，有一點值得一提，不少業主去年將單位租予內地學生，惟疫情關係內地生未能來港處理租約問題，不少單位一直空置。不過，業主必須留意，學生有否如期繳交電費，萬一電錶被終止，業主須聘請合資格人員重新檢視單位電力裝置是否合格，費用可能要數萬元。
撰文 : 唐榮